Ankara’da Konut Fiyatları Farklılaşmasının Hedonik Analiz Yardımıyla İncelenmesi

Ankara’da konut fiyatları farklı alanlara göre çeşitlilik göstermektedir. Bazı mahallelerde küçük ölçekli üreticiler orta gelir grubuna yönelik daha düşük fiyatta konut üretimi yaparken, farklı mahallelerde yüksek fiyatlarla eşleşen lüks konutlara da büyük talepler söz konusudur. Bu çalışmanın amacı, farklı analizler yardımıyla Ankara’nın konut fiyatlarını sekiz merkezi ilçenin sonuçlarına dayandırarak incelemektir. İlk önce, Türkiye’deki büyük emlak sitelerinden birinde, Eylül 2015 ve Kasım 2015 tarihleri arasında ilgili her ilçenin farklı mahallelerinde satışta olan konutlara ilişkin veri toplanarak, hedonik analiz gerçekleştirilmiştir. Çalışmanın sonuçları, konut fiyatlarının, konut biriminin büyüklüğüyle, banyo sayısıyla, binanın kat sayısı ile, oda sayısıyla, binanı yaşı ile, konutun Çankaya, Etimesgut, Gölbaşı ya da Keçiören ilçelerinde yer almasıyla, konutun tipiyle ve ısınma sistemiyle ilişkili olduğunu göstermiştir. İkinci aşama olarak, hedonik analiz sonuçlarından elde edilen fiyat tahminlerinin, mahalle bazında farklılık gösterip göstermediğini araştırmak için mekânsal bir analiz gerçekleştirilmiştir. Bu analizlere göre, hedonik fonksiyonun ortaya koyduğu fiyat tahminleri Keçiören’in mahallerinde en iyi sonuçları yakalarken, Çankaya ilçesine ait mahallelerde daha uzak tahmini sonuçlar elde etmiştir.

Examining House Price Differentiation in Ankara Using Hedonic Analysis

House prices in Ankara vary according to locations. In neighborhoods wherein the house process are relatively lower, small house builders target the middle income groups; however, other neighborhoods have a great demand for more luxury housing projects along with high house prices. This study aims to investigate the house prices in Ankara drawing on the results of case studies that use different analyses targeting eight central districts. First, data was collected from the largest real estate website in Turkey providing information on dwelling units on sale between September 2015 and December 2015 in the different neighborhoods of the districts; the collected data was hedonically analyzed. The analysis results reveal that the price of dwelling units is significantly related to the size, number of bathrooms, number of stories, number of rooms, age, location (whether or not the dwelling units is located in Çankaya, Etimesgut, Gölbaşı or Keçiören), type, and heating system of the dwelling unit. Second, a spatial analysis was performed to identify whether the success of price estimation of hedonic analysis differ based on neighborhoods. Results of this analysis show that price estimation of the hedonic analysis best fit the house prices in Keçiören neighborhood; however, it was less successful in predicting the prices for the neighborhoods in Çankaya District.

PDF

___

Alkan, L. (2011) “Tenure Choice and Demand for Homeownership in Ankara”, Basılmamış Doktora Tezi, Orta Doğu Teknik Üniversitesi, Şehir ve Bölge Planlama Bölümü, Ankara.
Alkan, L. (2015) “Housing Market Differentiation: The Cases of Yenimahalle and Çankaya in Ankara”, International Journal of Strategic Property Management, 19 (1), s.13–26.
Bulut, H., Öner, Y. ve İslamoğlu, E. (2015) “Samsun İli Konut Fiyatlarını Etkileyen Faktörlerin Hedonik Fiyat Modeli ile İncelenmesi”, Alphanumeric Journal, 3(2), s.121-130.
Chan, Y. H. (2004) “Biostatistics 201: Linear Regression Analysis”, Singapore Med J, 45(2), s. 55-61.
Cingöz, A. R. A. A. (2010), “İstanbul’da Kapalı Site Konut Fiyatlarının Analizi”, Sosyal Bilimler Dergisi, (2), s.129-139.
Çiçek, U. ve Hatırlı, S. A. (2015) “Isparta İlinde Konut Fiyatlarını Etkileyen Faktörlerin Hedonik Fiyat Modeli ile Analizi”, Mehmet Akif Ersoy Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, 7(13), s. 98-114.
Kördiş, G., Işık, S. ve Mert, M. (2014), “Antalya’da Konut Fiyatlarını Etkileyen Faktörlerin Hedonik Fiyat Modeli ile Tahmin Edilmesi”, Akdeniz İ.İ.B.F. Dergisi, 28, s.103-132.
Mok, H.M.K., Chan, P.P.K. ve Cho, Y-S (1995) “A Hedonic Price Model for Private Properties in Hong Kong”, Journal of Real Estate Finance and Economics, 10, s.37-48.
Özus, E. ve Dökmeci, V. (2006) “Dönüşüm Yaşanan Tarihi Alanlarda Konut Fiyatlarında Etkili Faktörlerin Analizi”, İtüdergisi/A Mimarlık, Planlama, Tasarım, 5(2), s.179-188.
Sheppard, S. (1999) “Hedonic analysis of housing markets”, Ed.: E. S. Mills ve P. Cheshire, Handbook of Regional and Urban Economics, Elsevier Science.
Türel, A. (1981) “Ankara’da Konut Fiyatlarının Mekansal Farklılaşması”, ODTÜ Mimarlık Fakültesi Dergisi, Cilt 7, Sayı 1, s. 97-109.
Uğurlar, A. ve Özelçi Eceral, T. (2014) “Ankara’da Mevcut Konut (Mülk ve Kiralık) Piyasasına İlişkin bir Değerlendirme”, İdealkent, 12, s.132-159.
Witte, A. D., Sumka, H. J. ve Erekson, H. (1979), “An Estimate of a Structural Hedonic Price Model of the Housing Market: An Applicationof Rosen’s Theory of Implicit Markets”, Econometrica, 47:5, s.1151-1173.
Yayar, R. ve Gül, D. (2014) “Mersin Kent Merkezinde Konut Piyasası Fiyatlarının Hedonik Tahmini”, Anadolu Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, 14(3), s.87-100.
Yüceşahin, M. M. ve Tuysuz, S. (2011) “Ankara Kentinde Sosyomekânsal Farklılaşmanın Örüntüleri: Ampirik Bir Analiz”, Coğrafi Bilimler Dergisi, CBD 9 (2), s.159-188.
İnternet Kaynakları
http://webzoom.freewebs.com/danielboduszek/Moderated% 20regression%20-%20Daniel%20Boduszek.pdf [Erişim tarihi 03.05.2016]
http://www.hurriyetemlak.com/ [Erişim tarihi 30.12.2015]