Yabancılara Konut Satışı ile Konut Balonu İlişkisinin GSADF Sınamaları ile Araştırılması: Türkiye Geneli ve İstanbul, Antalya İlleri Örneği

Konut fiyatlarının hızlı ve sıra dışı artması, temel değerlerden sapması, konut alıcılarının bu artışın daha fazla olacağı beklentileri vb. gibi ihtimallerin gerçekleşmesi durumunda konut balonu oluşabilir. Türkiye geneli ve İstanbul, Antalya’da, 2016 yılından sonra toplam konut satışı içerisinde yabancılara konut satışının yüzdelik payı ve nominal konut fiyatları sürekli artış göstermektedir. Bu nedenle, Türkiye geneli ve İstanbul, Antalya’da konut balonu olup olmadığı, konut balonu varsa hangi zaman dilimlerinde olduğunu araştırmak önem arz etmekte ve çalışmanın amacını oluşturmaktadır. Bu amaçla, İstanbul ve Türkiye genelinde 2010.01-2019.12, Antalya’da 2013.01-2019.12 dönemi aylık konut fiyat endeksi, Tramo/Seats yöntemi ile mevsimsel etkiden arındırılmış, ÜFE ile reelleştirilmiştir. Antalya konut fiyat endeksi bu çalışmaya özgü olarak oluşturulmuş ve literatürde ilk kez kullanılmıştır. Verilerde, balon tespit edilirse başlangıç ve bitiş tarihlerini gösterme stratejine sahip olan sağ-yönlü ADF testleri metodolojisi, çalışmanın yöntemini oluşturmaktadır. Çalışma sonucunda, Türkiye genelinde, 2014.11-2016.11 ve 2018.04-2019.01 dönemleri arasında, İstanbul’da 2013.03-2013.12, 2014.04-2016.12 ve 2018.01-2019.08 dönemleri arasında, Antalya’da 2018.08-2018.11 dönemleri arasında rasyonel konut balonu oluşumu gözlenmiştir. Gerçekleşen balonların ortak noktası, yabancıların konut edinmesini kolaylaştıran yasal düzenlemelerin sonrasında 2018 yılında zirve yapmış olmasıdır. Elde edilen bulgular, yabancılara konut satışı ve konut balonu arasında güçlü bir ilişki olduğu yönündedir.

Analyzing the Relationship Between Housing Sales to Foreigners and the Housing Bubble with GSADF Tests: The Case of Istanbul, Antalya Provinces and Throughout Turkey

In case of some possibilities such as the fast and extraordinary increase of housing prices, its deviation from the basic values,the expectations of house buyers that this increase will be more become a reality,the housing bubble can occur.Throughout Turkey and in Istanbul, Antalya after the year 2016,the percentage share of house sales to foreigners in total house sales and nominal house prices have increased continually .Thus,it is essential to search if there exists the housing bubble in Istanbul and Antalya provinces or not throughout Turkey and if there is the bubble,which period of time it is in have great importance and constitutes the objective of the study.With this objective, house price index during the period 2010.01-2019.12 in Istanbul and throughout Turkey and in Antalya during the period of 2013.01-2019.12 have been made free from monthly seasonal effect through Tramo/ Seats method and have been made real via producer price index. Antalya house price index has been established pertaining to this study and it has been first used in the literature. If the presence of a bubble is detected in the data,the methodology of right-tailed ADF tests which have the strategy of indicating the start and finish dates constitute the method of the study.As a result of the study,rational housing bubble formation was observed throughout Turkey between the periods of 2014.11-2016.11 and 2018.04-2019.01 and in Istanbul between 2013.03-2013.12, 2014.04-2016.12 and 2018.01-2019.08,in Antalya between the periods of 2018.08- 2018.11. What observed bubbles have in common is that they hit the peak in the year 2018 following the legal regulations that make it easy for the foreigners to acquire housing.Within the scope of the obtained findings, it has been determined that there is a strong relationship between house sales to foreigners and the housing bubble.

___

Afşar, A. ve Doğan, E. (2018). Analyzing asset of bubbles in the housing market with right-tailed unit root tests: The case of Turkey. Journal of Business Economics and Finance, 7(2), 139-147.
Amador‐Torres, J. S., Gomez‐Gonzalez, J. E. ve Sanin‐Restrepo, S. (2018). Determinants of housing bubbles' duration in OECD countries. International Finance, 21(2), 140-157.
Anundsen, A. K. (2019). Detecting imbalances in house prices: What goes up must come down?. The Scandinavian Journal of Economics, 121(4), 1587-1619.
Asal, M. (2019). Is there a bubble in the Swedish housing market?. Journal of European Real Estate Research, 12(1), 32-61.
Balcilar, M., Katzke, N. ve Gupta, R. (2018). Date-stamping US housing market explosivity. Economics: The Open-Access, Open-Assessment E-Journal, 12(2018-18), 1-33.
Bernanke, B. S. (2010). Monetary policy and the housing bubble: A speech at the Annual Meeting of the American. Economic Association, Atlanta, Georgia, 3(499).
Blackburn, R. (2008) The subprime crisis. New Left Review 50(March-April), 63-106.
Brunnermeier, M. K. ve Schnabel, I. (2015). Bubbles and central banks: Historical perspectives. https://wws.princeton.edu/system/files/research/documents/Brunnermeier_Bubbles_and _Central_Banks.pdf, Erişim Tarihi: 27.03.2020.
Case, K. E. and Shilller, R. (2003). Is there a bubble in the housing market? Brookings Papers on Economic Activity, 2, 299-362
Caspi, I. (2016). Testing for a housing bubble at the national and regional level: The case of Israel. Empirical Economics, 51, 483–516.
Chan, T. H., Woon, J. H. ve Ali, R. H. (2016). Explosive bubbles and cyclical linkages of the asia pacific housing prices. Capital Markets Review, 24(2), 59-71.
Chang, T., Aye, G.C. ve Gupta, R. (2014). Testing for multiple bubbles in the BRICS stock markets. University of Pretoria Department of Economics Working Paper Series, Working Paper, 2014-07.
Chen, J. ve Han, X. (2014). The evolution of the housing market and its socioeconomic ımpacts in the post‐reform people's republic of China: A survey of the literature. Journal of Economic Surveys, 28(4), 652-670.
Chen, X. ve Funke, M. (2013). Renewed momentum in the German housing market: Boom or bubble?. CESifo Working Paper, 4287.
Coşkun, Y. ve Jadevicius, A. (2017). Is there a housing bubble in Turkey?. Real Estate Management and Valuation, 25(1), 48-73.
Escobari, D., ve Jafarinejad, M. (2016). Date stamping bubbles in real estate investment trusts. The Quarterly Review of Economics and Finance, 60, 224-230.
Gallagher, E., Bond, D., ve Ramsey, E. (2015). Northern Ireland’s property market bubble: a preliminary analysis. Applied Economics Letters, 22(1), 61-65.
Gomez-Gonzalez, J. E., Gamboa-Arbeláez, J., Hirs-Garzón, J. ve Pinchao-Rosero, A. (2018) When bubble meets bubble: Contagion in OECD countries. The Journal of Real Estate Finance and Economics, 56(4), 546-566.
Gomez‐Gonzalez, J. E., Ojeda‐Joya, J. N., Franco, J. P. ve Torres, J. E. (2017). Asset price bubbles: existence, persistence and migration. South African Journal of Economics, 85(1), 52-67.
Gökçe, A. ve Güler, İ. (2020). Sağ yönlü ADF sınamaları ile Ankara ilinde konut balonu araştırması. 20. Uluslararası Ekonometri, Yöneylem Araştırması ve İstatistik Sempozyumu Bildiri Özet Kitabı, 80. Ankara.
Greenaway-McGrevy, R. ve Phillips, P. C. (2016). Hot property in New Zealand: Empirical evidence of housing bubbles in the metropolitan centres. New Zealand Economic Papers, 50(1), 88-113.
Homm, U. ve Breitung, J. (2012). Testing for speculative bubbles in stock markets: a comparison of alternative methods. Journal of Financial Econometrics, 10(1), 198-231.
İçellioğlu, C. Ş. (2013). Gayrimenkul Ekonomisi. İstanbul: Derin Yayınları.
İskenderoğlu, Ö. ve Akdağ, S. (2019). Türkiye’de reel konut fiyatlarında balonların varlığı üzerine uygulamalı bir analiz. Business and Economics Research Journal, 10(5), 1085-1093.
Kishor, N. K. ve Morley, J. (2015). What factors drive the price–rent ratio for the housing market? A modified present-value analysis. Journal of Economic Dynamics and Control, 58, 235-249.
Krugman, P. (2009). How did economists get it so wrong?. New York Times, 2(9), 2009.
Krugman, P. (2015). Bunalım Ekonomisinin Geri Dönüşü ve Küresel Kriz.(7. Baskı). Çev. N. Domaniç). İstanbul: Literatür Yayınları.
Lind, H. (2008). Price bubbles on the housing market: Concept, theory and ındicators. Section for Building and Real Estate Economics School of Architecture and the Built Environment Royal Institute of Technology Working Paper, (58), 3.
Liu, T. Y., Chang, H. L., Su, C. W. ve Jiang, X. Z. (2016). China's housing bubble burst?. Economics of Transition, 24(2), 361-389.
Mandacı, P. E. ve Çağlı, E. Ç. (2018). Türkiye konut piyasasında balon var mı? İstatistiki bölge birimleri üzerine bir analiz. Finans Politik & Ekonomik Yorumlar, 55(646), 85-113.
Njoroge, P. K., Aduda, J. A. ve Mugo, C. (2018). Investigating the existence of a bubble in the kenyan real estate market. International Journal of Data Science and Analysis, 4(5), 89.
Oliveira, M. M. ve Almeida, A. C. (2014). Testing for rational speculative bubbles in the Brazilian residential real-estate market. Risk management post financial crisis: A period of monetary easing. Contemporary Studies in Economic and Financial Analysis, 401-416.
Pavlidis, E., Paya, I., Garcia, E. M., Yusupova, A., Peel, D., Mack, A. ve Grossman, V. (2013). “Monitoring Housing Markets for Episodes of Exuberance: An Application of the Phillips et al. (2012,2013) GSADF Test on the Dallas Fed International House Price Database”, Federal Reserve Bank of Dallas Globalization and Monetary Policy Institute Working Paper, 165.
Phillips, P. C., Shi, S. ve Yu, J. (2013). Testing for multiple bubbles: Limit theory of real time detectors. Resarch Collection School Of Economics, 1-75.
Phillips, P.C.B. ve Yu, J. (2009). Limit Theory for Dating The Origination and Collapse of Mildly Explosive Periods in Time Series Data. Sim Kee Boon Institute For Financial Economics, Singapore Management University, Unpublished Manuscript.
Phillips, P.C.B. ve Yu, J. (2011). dating the timeline of financial bubbles during the subprime crisis. Quantative Economics, 2(3), 455–491.
Phillips, P.C.B., Shi, S. ve Yu, J. (2011). Testing for multiple bubbles: Historical episodes of exuberance and collapse in the S&P 500. International Economic Review, 56(4), 1043-1078.
Phillips, P.C.B., Wu, Y. ve Yu, J. (2011). Explosive behavior in the 1990s NASDAQ: When did exuberance escalate asset values?. International Economic Review, 52(1), 201–226.
Resmi Gazete (2012). Tapu Kanunu ve Kadastro Kanununda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun. 18 Mayıs 2012 Tarihli ve 28896 Sayılı Resmi Gazete.
Resmi Gazete (2017a). Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik. 12 Ocak 2017 tarihli ve 29946 Sayılı Resmi Gazete.
Resmi Gazete (2017b). Bazı Alacakların Yeniden Yapılandırılması ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına İlişkin Dair Kanun. 8 Mart 2017 tarihli ve 30001 Sayılı Resmi Gazete.
Resmi Gazete (2018). Türk Vatandaşlığı Kanunun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik. (Karar Sayısı:106), 19 Eylül 2018 tarihli 30540 sayılı Resmi Gazete.
Shi, S. (2017). Speculative bubbles or market fundamentals? An investigation of US regional housing markets. Economic Modelling, 66, 101-111.
Shi, S., Valadkhani, A., Smyth, R. ve Vahid, F. (2016). Dating the timeline of house price bubbles in Australian capital cities. Economic Record, 92(299), 590-605.
Shiller, R. (2011). Housing Bubbles, Few and Far Between. The New York Times. https://www.nytimes.com/2011/02/06/business/06view.html, Erişim Tarihi: 28.03.2020.
T.C. Merkez Bankası (2020). Konut ve İnşaat İstatistikleri, Erişim tarihi: 06.02.2020, https://evds2.tcmb.gov.tr/index.php?/evds/dashboard/1078.
Türkiye İstatistik Kurumu (2020). Konut Satış İstatistikleri, Yabancılara Yapılan Konut Satış Sayıları. http://www.tuik.gov.tr/PreTablo.do?alt_id=1056, Erişim Tarihi: 02.04.2020
Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü (2020). Yabancıların Taşınmaz Edinim Rehberi. https://www.tkgm.gov.tr/tr/icerik/yabancilarin-tasinmaz-edinim-rehberi, Erişim Tarihi: 01.04.2020.
Yiu, M. S., Yu, J. ve Jin, L. (2013). Detecting bubbles in Hong Kong residential property market. Journal of Asian Economics, 28, 115-124.
Zeren, F. ve Ergüzel, O. S. (2015). Testıng For Bubbles In The Housıng Market: Further Evıdence From Turkey. Financial Studies, 19(1).