Piyasa Koşullarında Kentsel Sit Kararının Taşınmaz Değeri Üzerindeki Etkileri: Talas (Kayseri) Örneği The Effects of Conservation Registration Status on

Bir kentin mirası otantik nitelikleri ile kent kültürü ve kimliğinin vazgeçilmez unsurlarıdır. Koruma altına alınmış mirasın toplumsal ve kültürel değerlerinin, ölçmeye ya da tartışmaya yer bırakmadan kabul edilmesi beklenir. Diğer yandan, toplumun ortak kültürünün öğeleri olan bu değerler, özel mülkiyet haklarından ötürü taşınmaz piyasasına konu olduklarından, kentsel gelişme dinamiklerinin ve imar koşullarının da doğrudan etkisi altında kalmaktadırlar. Bu açıdan toplumsal değer ve ekonomik değer arasındaki ilişki kentsel koruma eyleminin amacına ulaşmasında önemli bir parametre haline gelmektedir. Korumada başarılı sonuçlara ulaşabilmek için mirasın toplumsal ve kültürel değeri üzerinde tüm aktörler arasında bir konsensüs zorunludur. Ancak, Ülkemizde gözlenen deneyimler dikkate alındığında koruma statüsü ve kararlarının tarihi miras açısından ekonomik anlamda olumsuz bir algı yarattığı görülmektedir. Bu çalışmada Talas (Kayseri) kentsel sit alanının içinde ve dışında yer alan taşınmazların 2012-2019 yılları arasında gösterdiği ekonomik değer değişiminin karşılaştırılması amaçlamaktadır. Sit alanı içinde bulunan ama üzerinde tescil kaydı bulunmayan taşınmazlar ile kentsel sit alanı dışında bulunan ve son dönemde hızlı kentleşme gösteren alanlarda bulunan taşınmazların değerleri enflasyon, döviz ve hedonik konut fiyat endeksi oranları açısından hesaplanmış ve karşılaştırılmıştır. Makalede Talas’ta kentleşme sürecinde yaşanan hızlı rant dönüşümü ve kentsel sit alanında taşınmaz değerlerindeki gözlenen değişim, sermaye piyasası koşullarında gerçekleşmiş rakamları ile tartışılmıştır.

The Effects of Conservation Registration Status on Real Estate Market Values on Talas (Kayseri) Case

The heritage of a city is the essential element of urban culture and identity with their authentic qualities. The social and cultural values of the registered heritage are expected to be agreed on without any consideration or argumentation. On the other hand, these values are under the direct influence of urban development and construction sector because they, at the same time, are the economic properties together with ownership rights. In this respect, the relationship between social value and economic value becomes an important parameter in achieving the goal of urban conservation action. In order to obtain successful results in conservation a consensus on the social and cultural value of the heritage is mandatory among all actors. However, considering our experiences it is seen that the heritage registration and conservation status create a negative perception for historic buildings or areas in economic manner. This paper aims to compare the economic value changes of the real estates that are positioned inside and outside of the Talas (Kayseri) urban conservation area between 2012 and 2019. The plots that are not registered as heritage in urban conservation area and the plots take place in rapidly urbanised parts of Talas outside of the conservation area are valuated and compared according to inflation, euro and hedonic hosing price index ratios. The paper argues the rapid rent transformation experienced in urbanization process in Talas and changes in the values of real estates in urban conservation area by using the official figures realised in capital market conditions.

PDF

___

Aliefendioğlu, Y. (2011). Türkiye’de Koruma Alanlarındaki Taşınmazların Kullanımı ve Koruma Statülerinin Taşınmaz Piyasaları ve Değerlerine Etkileri: Muğla İli Örneği (Doktora tezi). Ankara Üniversitesi/Fen Bilimleri Enstitüsü, Ankara.
Alkay, E. (2002). Hedonik Fiyat Yöntemi ile Kentsel Yeşil Alanların Ekonomik Değerlerinin Ölçülmesi (Doktora Tezi). İ.T.Ü./Fen Bilimleri Enstitüsü, İstanbul
Asabere, P. K., Huffman, F. E., Mehdian, S. (1994). The Adverse Impacts of Local Historic Designation: The Case of Small Apartment Buildings in Philadelphia. The Journal of Real Estate Finance and Economics, 8, 225–234.
Ashworth, G. J. (2002). Conservation Designation and the Revaluation of Property: The Risk of Heritage Innovation. International Journal of Heritage Studies, 8 (1), 9-23
Çakır, P., Sesli, F. A. (2013). Arsa Vasıflı Taşınmazların Değerine Etki Eden Faktörlerin ve Bu Faktörlerin Önem Sıralarının Belirlenmesi. Harita Teknolojileri Elektronik Dergisi, 5 (3), 1-16.
Cebula, R. J. (2009). The Hedonic Pricing Model Applied to the Housing Market of the City of Savannah and Its Savannah Historic Landmark District. The Review of Regional Studies, 39, 9–22.
Eichengreen, B. (1997). Economics and Culture in the Writing of Financial History. Washington, DC: Departments of Economics and Political Science University of California, Berkeley Research Department International Monetary Fund
Erdem, N. (2016). Türkiye İçin Bir Taşınmaz Değerleme Sistemi Yaklaşımı (Yüksek Lisans Tezi). Erciyes Üniversitesi/Fen Bilimleri Enstitüsü. Kayseri.
Heintzelman, M. D., Altieri, J. A. (2013). Historic Preservation: Preserving Value? The Journal of Real Estate Finance and Economics, 46, 543–563.
Klamer, A., Zuidhof, P.W. (1998). The Role of the Third Sphere in the World of the Arts, XX Conference of the Association of Cultural Economics International, Barcelona.
Lazrak, F., Nijkamp, P., Rietveld, P., Rouwendal, J. (2014). The Market Value of Cultural Heritage in Urban Areas: An Application of Spatial Hedonic Pricing. Journal of Geographical Systems, 16, 89–114.
Leichenko, R. M., Coulson, N. E., Listokin, D. (2001). Historic Preservation and Residential Property Values: An Analysis of Texas Cities. Urban Studies, 38 (11), 1973–1987
Licciardi, G., Amirtahmasebi, R. (Ed.). (2012). The Economics of Uniqueness – Investing in Historic City Cores and Cultural Heritage Assets for Sustainable Development. Washington, DC: The World Bank.
Lichfield, N. (1988). Economics in Urban Conservation, Cambridge: Cambridge University Press
Lichfield, N. (1997). Cultural Built Heritage in Community Impact Evaluation, London: UCL Press
Nas, B. B. (2011). YSA ve DVM Yöntemleri ile Taşınmaz Değerlemesi İçin Bir Yaklaşım Geliştirme. (Yüksek Lisans Tezi). Selçuk Üniversitesi/Fen Bilimleri Enstitüsü, Konya
Nişancı, N. (2005). Coğrafi Bilgi Sistemi ile Nominal Değerleme Yöntemine Dayalı Piksel Tabanlı Kentsel Taşınmaz Değer Haritalarının Üretilmesi. (Doktora Tezi). K.T.Ü./Fen Bilimleri Enstitüsü, Trabzon
Noonan, D. S. (2013). Market Effects of Historic Preservation. I. Rizzo, A. Mignosa (Ed.), Handbook on the Economics of Cultural Heritage içinde (s. 344–363). Cheltenham: Edward Elgar Publishing.
Noonan, D. S., Krupka, D. J. (2011). Making – or picking – Winners: Evidence of Internal and External Price Effects in Historic Preservation Policies. Real Estate Economics, 39, 379–407.
Noonan, D.S., Krupka D. J. (2008). Determinants of Historic and Cultural Landmark Designation: Why We Preserve What We Preserve, Bonn: Georgia Institute of Technology, IZA Discussion Paper No. 3777
Nuhoğlu, B. A. (2007). Gayrimenkul Değerleme. (Yüksek Lisans Tezi). Ondokuz Mayıs Üniversitesi/Fen Bilimleri Enstitüsü, Samsun.
Ost, C. (2010). Heritage in Historic Cities: Economic and Strategic Analysis, Damascus: UNESCO Euromed Heritage Strengthening of Institutional, and Legal Framework, Ministry of Culture Syrıa, Euromed, Workshop.
Ökten, A. E. (2012) Tarihi Konut Yapılarını ve Alanlarını Korumanın Ekonomik Etkilerinin Değerlendirilmesi-Galata Örneği. (Doktora Tezi). İ.T.Ü./Fen Bilimleri Enstitüsü, İstanbul
Özer, M. (2010). Taşınmaz Değerlemesinde Kullanılan Finansal ve Sayısal Yöntemler: Topsis ve Yeni Çoklu Kriter Modelleriyle Bir Uygulama. (Yüksek Lisans Tezi). Dokuz Eylül Üniversitesi/Sosyal Bilimler Enstitüsü, İzmir.
Tanrıvermiş, H. (2016). Gayrimenkul Değerleme Esasları. Ankara: Lisanslama Sınavları Çalışma Kitapları. erişim https://docplayer.biz. tr/15973700-Gayrimenkul-degerleme-esaslari.html
Thompson, E., Rosenbaum, D., Schmitz, B. (2011). Property Values on the Plains: The Impact of Historic Preservation. The Annals of Regional Science, 47, 477–491.
Yalpır, Ş. (2007). Bulanık Mantık Metodolojisi ile Taşınmaz Değerleme Modelinin Geliştirilmesi ve Uygulaması: Konya Örneği. (Doktora Tezi). Selçuk Üniversitesi/Fen Bilimleri Enstitüsü, Konya
Yıldırım, E. (2005). Gayrimenkul Değerleme Esasları. İstanbul: Bilgi Üniversitesi Seminer Notları.
Yılmaz, N. (2005). Kent Merkezlerindeki Kentsel Sit Alanlarında Değişim Sürecinin Değerlendirilmesi. (Yüksek Lisans Tezi). İ.T.Ü./Fen Bilimleri Enstitüsü, İstanbul.
Yomralıoğlu, T. (1993). The Investigation of a Value-Based Urban Land Readjustment Model and Its Implementation Using Geographical Information Systems. (Doktora Tezi). University of Newcastle Upon Tyne, Newcastle.
Yomralıoğlu, T. (1997). Taşınmaz Değerlendirilmesi ve Kat Mülkiyeti Mevzuatı. JEFOD-Kentsel Alan Düzenlemelerinde İmar Planı Uygulama Teknikleri, 153-169. erişim https://web.itu.edu.tr/tahsin/Arsiv/tahsin/ Yayn_MakaleTR_files/74_05.pdf