KİRA SÖZLEŞMESİNİN KURULMASINDAN SONRA KİRALANANIN EL DEĞİŞTİRMESİ: "SATIM KİRAYI BOZMAZ" İLKESİNİN SONUÇLARI

Yeni Borçlar Kanunu ile, "Satım kirayı bozar" ilkesi yerini "Satım kirayı bozmaz" ilkesine bırakmıştır. Bu değişiklik, TBK md. 310 hükmünde kendisini göstermektedir. Bu maddeye göre, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Ancak mehaz İsviçre Borçlar Kanunu'ndakinden farklı olarak, sadece konut ve çatılı işyeri kiralarını konu edinen sözleşmelerde yeni malike gereksinim sebebiyle sözleşmeyi olağanüstü şekilde feshetme imkanı tanınmış, bunlar dışında kalan diğer sözleşmelerde yeni malike herhangi bir olağanüstü fesih imkanı tanınmamıştır. Bu çalışmada, TBK'daki bu eksikliğin sonuçları değerlendirilmiştir. Diğer taraftan, TBK md. 310 hükmünün varlığına rağmen, taşınmaz kiralarında kiracılık hakkının şerhi imkanı TBK md. 312'de korunmuştur. Bu çerçevede şerhin ne gibi sonuçlar doğurduğu, konut ve çatılı işyeri kiraları ile bunlar dışında kalan taşınmaz kiraları ayrı ayrı ele alınarak incelenmiştir.

CHANGE OF OWNERSHIP RIGHT AFTER THE CONCLUSION OF THE RENTALCONTRACT:THE CONSEQUENCES OF THE PRINCIPLE OF"SALE DOESNOTVOID RENT"

With the entry into force of the new Turkish Code of Obligations (TCO), the principle of "Sale voids rent" is replaced by "Sale does not void rent" rule. In accordance with Art. 310 of TCO, which brought this important modification, in case of a change of ownership taking place after the conclusion of the rental contract for any reason, the new owner becomes a party to the rental contract. However, contrary to the original provision in the Swiss Code of Obligations, this article only enables the new owner to extraordinarily terminate the contract with regard to rental contracts on housing and workplaces covered with a roof and the new owner is not entitled to terminate the rental contract for other types of immovable property. This paper analyses the consequences of this deficiency in TCO Art. 310. On the other hand, despite the existence of TCO Art. 310, annotation of the right of the tenant being recorded in the land registry is still possible and guaranteed under Art. 312.

PDF

___

ATEŞ, Derya, "Sözleşme Özgürlüğü Yönünden Dürüstlük Kuralları", Türkiye Barolar Birliği Dergisi, Sayı 72, 2007, s. 75-93.
ENGEL, Pierre, Contrats de droit suisse, Berne 2000.
ERTAŞ, Şeref, Eşya hukuku, Ankara 2006.
GÜMÜŞ, Mustafa Alper, "Yeni" 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'na göre kira sözleşmesi, İstanbul 2011. (GÜMÜŞ, Kira sözleşmesi)
GÜMÜŞ, Mustafa Alper, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, c. I, İstanbul 2012. (GÜMÜŞ, Borçlar Özel)
GÜMÜŞ, Mustafa Alper, Türk Medeni Kanununun Getirdiği Yeni Şerhler, İstanbul 2007. (GÜMÜŞ, Şerhler)
GÜRZUMAR, Osman Berat, Sözleşme Yapma Yükümlülüğü, Ankara 2006.
HIGI, Peter, Kommentar zum schweizerischen Zivilrecht (Zürcher Kommentar), Bd. V/2b, Die Miete, Zürich 1994, Art. 261.
HIGI, Peter, Kommentar zum schweizerischen Zivilrecht (Zürcher Kommentar), Bd. V/2b, Die Miete, Zürich 1994, Art. 261b.
KILIÇOĞLU, Ahmet, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Ankara 2012.
KOCAYUSUFPAŞAOĞLU, Necip, Borçlar Hukuku Genel Bölüm, c. I, İstanbul 2008.
LACHAT, David, Commentaire Romand CO I, Genève-Bâle-Munich 2003, art. 261. (LACHAT, CR CO I, art. 261 )
LACHAT, David, Commentaire Romand Code des Obligations I, art. 261b. (LACHAT, CR CO I, art. 261b)
Le droit suisse du bail à loyer - Commentaire, (Commentaire SVIT) Genève-Zürich-Bâle 2011, Art. 261 (Bail à loyer - Commentaire)
Le droit suisse du bail à loyer - Commentaire, (Commentaire SVIT) Genève-Zürich-Bâle 2011, Art. 261b. (Bail à loyer - Commentaire)
MÜLLER, Cristoph, Contrats de droit suisse, Berne 2012.
OĞUZMAN, Kemal, "Eşyaya Bağlı Haklar ve Borçlar", İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi Mecmuası, y.1965, c. XXXI, sa. 1-4, s. 209- 219.
OĞUZMAN, Kemal / SELİÇİ, Özer/ OKTAY ÖZDEMİR, Saibe, Eşya Hukuku, İstanbul 2012.
OĞUZMAN, Kemal/ ÖZ, Turgut, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, İstanbul 2010.
ÖZEN, Burak, "Kira konusunun devri", Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi, c. 16, sa. 1-2, y. 2010, s. 137- 179.
PERMANN, Richard, Mietrecht Kommentar, Zürich 2007, Art. 261 OR.
PERMANN, Richard, Mietrecht Kommentar, art. 261b OR.
STEINAUER, Paul-Henri, Les droits réels, tome I, Berne 2007.
TANDOĞAN, Halûk, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, c. I/2, İstanbul 2008.
TERCIER, Pierre/ FAVRE, Pascal G., Les contrats spéciaux, GenèveZurich-Bâle 2009.
YAVUZ, Cevdet/ ACAR, Faruk/ ÖZEN, Burak, Borçlar Hukuku Dersleri Özel Hükümler, 10. Baskı, İstanbul 2012.