Türkiye Konut Kira Fiyatlarının Makroekonomik Belirleyenleri

Kiralık konut piyasasındaki fiyatların oluşumunu etkileyen faktörler, konutun hedonik özelliklerinin yanı sıra gayrisafi yurtiçi hasıla düzeyi (GSYH), para arzı, konut kredisi hacmi ve faiz oranı gibi makroekonomik değişkenlerdir. Kira ödemesinin, tüketicinin yaşamsal giderlerindeki oransal payının yüksek olması nedeniyle, konuta erişebilirliğin, bir başka deyişle konut sahipliğinin artmasında kira fiyatlarının rolü önem kazanmaktadır. Bu çalışmada Türkiye’de kiralık konut piyasasında fiyat oluşumunu belirleyen makroekonomik faktörler araştırılmaktadır. Bu amaçla, bağımlı değişken olarak Türkiye konut kira endeksi seçilmiştir ve açıklayıcı değişkenler; kişi başına düşen GSYH, M2 tanımlı para arzı, kullanım izni, hanehalkı tarafından kullanılan konut kredisi hacmi ve konut kredisi faiz oranı, bina inşaat maliyet endeksi ve konut fiyat endeksi olarak belirlenmiştir. Analizde kullanılan değişkenler, Haziran/2007- Aralık/2017 dönemini kapsayan aylık frekanstaki serilerden oluşmaktadır. Değişkenler arasındaki eşbütünleşme ilişkisinin varlığı, sınır testi (Bound test) ve kısa/uzun dönem denge denklemi katsayıları, Gecikmesi Dağıtılmış Otoregresif Model (Autoregressive Distributed Lag-ARDL) yöntemi ile incelenmiştir. Elde edilen bulgular, Türkiye’de kira fiyatlarını kısa ve uzun dönemde en çok etkileyen değişkenin konut fiyat endeksi olduğunu göstermektedir.

Macroeconomic Determinants of Rental House Prices In Turkey

Determinants of the prices in rental housing market, are also macroeconomic variables such as gross domestic product (GDP), money supply, housing credits volume and interest rate as well as hedonic characteristics of the house. Rent prices play a major role in housing affordability in other words home ownership, depending on its high proportion in living costs of a consumer. In this study, the macroeconomic determinants of rent prices have been analyzed. With this purpose, Turkey rent price index has been selected as dependent variable and the explanatory variables are; GDP per capita, M2 definition of money supply, occupation permit, volume of households housing credits, interest rate on housing credits, construction cost index and house price index. Our observation period covers June/2007- December/2017 and all variables are in monthly frequency. Bound test have been employed in order to specify whether a cointegration relationship exists among the variables and we determined both short and long run coefficients of equilibrium equation by utilizing Autoregressive Distributed Lag-ARDL method. Model results reveal that house price index is the predominant factor to explain rent price index in both short and long run.

PDF

___

Adams, Z., & Füss, R. (2010). Macroeconomic Determinants of İnternational Housing Markets. Journal of Housing Economics, 19(1), 38-50.
Alp E., & Seven, U. (2019). The Dynamics of Household Final Consumption: The Role of Wealth Channel. Central Bank Review. 19 (1), 21-32. https://doi.org/10.1016/j.cbrev.2019.03.002.
Alp, E., & Seven, U. (2019). Türkiye Konut Piyasasında Etkinlik Analizi. Istanbul Business Research. Published Online. http://doi.org/10.26650/ibr.2019.48.0046.
Ayuso, J., & Restoy, F. (2006). House Prices and Rents: An Equilibrium Asset Pricing Approach. Journal of Empirical Finance, 13(3), 371-388.
Babalola, S. J., Umar, A. I., & Sulaiman, L. A. (2013). An Economic Analysis of Determinants Of House Rents İn The University Environment. European Scientific Journal, ESJ, 9(19).
Banerjee, A., Dolado, J., & Mestre, R., (1998). Error?Correction Mechanism Tests For Cointegration İn A Single?Equation framework. Journal of Time Series Analysis. 19 (3), 267-283.
Bayraktar, E. 2007. Bir İnsanlık Hakkı Konut: TOKİ’nin Planlı Kentleşme ve Konut Üretim Seferberliği. 1. Baskı. Boyut Yayıncılık, 168, İstanbul.
Beidas-Strom, S., Lian, W., & Maseeh, A. (2009). The Housing Cycle İn Emerging Middle Eastern Economies And İts Macroeconomic Policy İmplications (No. 9-288). International Monetary Fund.
Bilgin, M. H., Marco Lau, C. K., Demir, E., & Astrauskiene, N. (2010). Rental Price Convergence İn A Developing Economy: New Evidence From Nonlinear Panel Unit Root Test. International Journal of Strategic Property Management, 14(3), 245-257.
Brown, R.L., Durbin, J., Evans, J.M., (1975). Techniques for Testing The Constancy Of Regression Relationships Over Time. Journal of the Royal Statistical Society: Series B (Methodological), 37 (2), 149-163.
Case, K.E., (2000). Real Estate and The Macroeconomy. Brookings Papers on Economic Activity 20 (2), 119–162.
Coşkun, Y. (2015). Türkiye'de Konut Finansmanı: Sorunlar ve Çözüm Önerileri. Türkiye Bankalar Birliği.
Coşkun, Y. (2016). Konut Fiyatları ve Yatırımı: Türkiye İçin Bir Analiz. Ömer Halisdemir Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 9(2), 201-217.
Coşkun, Y., Seven, U., Ertugrul, H. M., & Alp, A. (2017). Housing Price Dynamics And Bubble Risk: The Case Of Turkey. Housing Studies, 1-37.
Czerniak, A., & Rubaszek, M. (2018). The Size of The Rental Market And Housing Market Fluctuations. Open Economies Review, 29(2), 261-281.
Dickey, D.A., Fuller, W.A. (1979). Distributions of the Estimators For Autoregressive Time Series With A Unit Root. Journal of the American Statistical Association 74, pp.427-431.
Dickey, D.A., Fuller, W.A. (1981). Likelihood Ration Statistics For Autoregressive Time Series With A Unit Root. Econometrica, 49, pp.1057-1072.
Egner, B., & Grabietz, K. J. (2018). In search of determinants for quoted housing rents: Empirical evidence from major German cities. Urban Research & Practice, 11(4), 460-477.
Elsinga M, Hoekstra J (2005) Homeownership And Housing Satisfaction. J Housing Built Environ 20(4):401–424.
Eurostat (2018). “Çeşitli Ülkelerde Konut Sahiplik Oranları” 16 Nisan 2019 tarihinde https://ec.europa.eu/eurostat/statistics-explained/index.php/Housing_statistics adresinden erişildi.
Fallis, G., & Smith, L. B. (1985). Price Effects of Rent Control On Controlled and Uncontrolled Rental Housing in Toronto: a hedonic index approach. Canadian Journal of Economics, 652-659.
Fisher, I. (1930). The Theory of Interest (New York: Macmillan, 1930), pp. 399-451.
Gallin, J. (2008). The Long?Run Relationship Between House Prices and Rents. Real Estate Economics, 36(4), 635-658.
Giussani, B., Hsia, & M., Tsalocos, S. (1993). A Comparative Analysis of the Major Determinants of Office Rental values in Europe. Journal of Property Valuation and Investment, 2(11), 157-173.
Granger, C. W. (1969). Investigating Causal Relations By Econometric Models And Cross-Spectral Methods. Econometrica: Journal of the Econometric Society, 424-438.
Hanink, D. M., Cromley, R. G., & Ebenstein, A. Y. (2012). Spatial Variation in The Determinants of House Prices And Apartment Rents in China. The Journal of Real Estate Finance and Economics, 45(2), 347-363.
Karaca, O. (2011). Türkiye'de Enflasyon - Büyüme İlişkisi: Zaman Serisi Analizi. Doğuş Üniversitesi Dergisi, 4 (2), 247-255. ss.
Keleş, R. 2006. Kentleşme Politikası. 10. Baskı. Ankara: İmge.
Kwiatkowski, D., Phillips, P. C. B., Schmidt, P., Shin, Y. (1992). “Testing the Null Hypothesis of Stationarity against the Alternative of a Unit Root, How Sure are We that Economic Time Series have a Unit Root?”, Journal of Econometrics, 54, 159-78.
Leung, K. M., & Yiu, C. Y. (2019). Rent determinants of sub-divided units in Hong Kong. Journal of Housing and the Built Environment, 34(1), 133-151.
Levi, M. D., & Makin, J. H. (1978). Anticipated İnflation And İnterest Rates: Further İnterpretation Of Findings on the Fisher equation. The American Economic Review, 801-812.
Lind, H. (2001). Rent Regulation: A Conceptual and Comparative Analysis. European Journal of Housing Policy, 1(1), 41-57.
MacKinnon, J. G. (1996). Numerical Distribution Functions For Unit Root And Cointegration Tests. Journal Of Applied Econometrics, 11(6), 601-618.
Maslow, A.H. (1943). A theory of Human Motivation. Psychological Review, 50, 370–396.
Mohd Yusof, R., Kassim, S. H., Shabri A. Majid, M., & Hamid, Z. (2011). Determining the Viability Of Rental Price To Benchmark Islamic Home Financing Products: Evidence From Malaysia. Benchmarking: An International Journal, 18(1), 69-85.
Narayan, S., & Narayan, P. K. (2004). Determinants of Demand For Fiji's Exports: An Empirical Investigation. The Developing Economies, 42(1), 95-112.
Önder, K., & Turgut, H. (2018). Examination of the Factors Affecting Household Rental Housing Demand Through Data Mining: The Case of Turkey. Eskişehir Osmangazi Üniversitesi İİBF Dergisi-Eskişehir Osmangazi University Journal of Economics and Administrative Sciences, 13(2), 227-238.
Pesaran, H., Y. Shin & R. J. Smith (2001). Bound Testing Approaches To The Analysis of Long Run Relationship. Journal of Applied Econometrics, 16(3), 289-326.
Raess, P., & von Ungern-Sternberg, T. (2002). A Model of Regulation in The Rental Housing Market. Regional Science and Urban Economics, 32(4), 475-500.
REIDIN, (2018a). Konut Fiyat Endeksi ve Konut Kira Endeksi.
REIDIN, (2018b). Konut Yatırımı Geri Dönüş Süresi ve Konut Satın Alma Gücü Endeksi.
Sirmans, G. S., Sirmans, C. F., & Benjamin, J. D. (1992). Rental Concessions, Effective Rent, and Property Values. Property Tax Journal, 11(3), 247.
Stone, M. E. (2006). What is Housing Affordability? The Case For The Residual Income Approach. Housing Policy Debate, 17(1), 151-184.
Takım, A. (2010). Türkiye’de GSYİH ile İhracat Arasındaki İlişki: Granger Nedensellik Testi. Atatürk Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, 14(2), 315-330.
TCMB (2018a) “Konut Fiyat Endeksi” 17 Nisan 2019 tarihinde https://evds2.tcmb.gov.tr/index.php?/evds/serieMarket adresinden erişildi.
TCMB (2018b) “Aylık Para ve Banka İstatistikleri” 16 Nisan 2019 tarihinde http://www.tcmb.gov.tr/wps/wcm/connect/f3ad1a37-6d59-4a0b-b0d7- 09b51cd7a73f/MetaveriAPByüzdeC4yüzdeB02018.pdf?MOD=AJPERES&CACHEID=ROOTWO RKSPACE-f3ad1a37-6d59-4a0b-b0d7-09b51cd7a73f-ml2zpGJ adresinden erişildi.
TCMB (2019a) “Hanehalkı Konut Kredisi Hacmi” 16 Nisan 2019 tarihinde https://evds2.tcmb.gov.tr/index.php?/evds/serieMarket adresinden erişildi.
TCMB (2019b) “Para Arzı” 03 Temmuz 2019 tarihinde https://evds2.tcmb.gov.tr/index.php?/evds/serieMarket adresinden erişildi.
Telatar, E., Türkmen, Ş., Teoman, Ö. (2002). “Pamuk Borsalarında Oluşan Fiyatların Etkinliği”, D.E.Ü. İİBF.Dergisi, 17, 2, 55-74.
TÜİK (2017a) “Gelir ve Yaşam Koşulları Araştırması” 10 Nisan 2019 tarihinde www.tuik.gov.tr/PdfGetir.do?id=24579 adresinden erişildi.
TÜİK (2017b) “Yıllar İtibariyle Toplam Hanehalkı Tüketim Harcamasının Türlerine Göre Dağılımı, Türkiye, 2002-2017”. 03 Temmuz 2019 tarihinde http://www.tuik.gov.tr/PreTablo.do?alt_id=1012 adresinden erişildi.
TÜİK (2018) “İpotekli ve Diğer Ayrıntısında İllere Ve Yıllara Göre Konut Satış Sayıları, 2013-2018” 30 Ekim 2018 tarihinde http://www.tuik.gov.tr/PreTablo.do?alt_id=1056 adresinden erişildi.
TÜİK (2019) “Bina İnşaat Maliyet Endeksi”. 03 Temmuz 2019 tarihinde http://www.tuik.gov.tr/PreTablo.do?alt_id=1077 adresinden erişildi.
United Nations (2017). “International Migration Report”. New York, USA. 05 Temmuz 2019 tarihinde https://www.un.org/en/development/desa/population/migration/publications/migrationreport/docs /MigrationReport2017_Highlights.pdf adresinden erişildi.
World Bank (2017). “United Nations Population Division. World Population Prospects: 2017 Revision”. 05 Temmuz 2019 tarihinde https://data.worldbank.org/indicator/SM.POP.NETM?end=2017&start=2007 adresinden erişildi.
Verbrugge, R., Dorfman, A., Johnson, W., Marsh III, F., Poole, R., & Shoemaker, O. (2017). Determinants of Differential Rent Changes: Mean Reversion versus the Usual Suspects. Real Estate Economics, 45(3), 591-627.
Yavuz, N. (2011). Türkiye'de Turizm Gelirlerinin Ekonomik Büyümeye Etkisinin Testi: Yapısal Kırılma Ve Nedensellik Analizi. Doğuş Üniversitesi Dergisi, 7 (2), 162-171.