TAŞINMAZ SATIŞ VAADİNDEN DOĞAN HAKKA İLİŞKİN TERKİN EDİLMEMİŞ ŞERHİN ETKİSİ VE YARGITAY’IN KONUYA YAKLAŞIMI

Tapu Kanunu (TK) m.26/8’e göre, satış vaadinden doğan hakkın şerhinden itibaren beş yıl içinde satış yapılmazsa şerh tapu sicil görevlileri tarafından re'sen terkin edilmelidir. Diğer yandan, Tapu Sicil Tüzüğü (TST) m.69/3’e göre ise, şerhedilmiş kişisel haklarda kanunda belirlenen süre sona erdiğinde, malikin istemi üzerine terkin gerçekleştirilmelidir. Bu hükümler karşısında, şerh süresi sona erdiğinde terkinin tapu memurunca re’sen mi yoksa talep üzerine mi yapılacağı konusunda çelişkili bir durum ortaya çıkmaktadır. Çelişkili hükümlerin varlığı, şerhten itibaren beş yıl geçmesine rağmen satışın yapılmaması durumunda terkin edilmemiş şerhin etkisinin kendiliğinden sona erip ermediği konusunda belirsizlik ortaya çıkarmaktadır. Kanun hükmüne üstünlük tanındığında şerhin etkisi beş yılın geçmesiyle kendiliğinden sona ermiş olur. Bu andan itibaren yapılan terkin açıklayıcı niteliktedir. Taşınmaz beş yıllık sürenin geçmesinden itibaren devredilirse vaat alacaklısının bu şerhe dayanarak yeni malikten mülkiyetin kendisine geçirilmesini isteyememesi gerekir. Ancak, Yargıtay bazı kararlarıyla, TK m.26/8’de belirtilen beş yıllık süre sona ermesine rağmen şerhin terkini gerçekleşmemişse yeni malikin iyiniyet iddiasında bulunamayacağı gerekçesiyle, vaat alacaklısının yeni malikten tescili talep etmekte haklı olduğu yönünde görüş benimsemiştir. O nedenle satış vaadi bakımından şerh süresi sona erdiğinde meydana gelen hukuki duruma ilişkin farklı yaklaşımlar sebebiyle ilgili meselenin değerlendirilmesi önem arz etmektedir

Anahtar Kelimeler:

Taşınmaz, Satış Vaadi, Tapu Sicili, Şerh, Terkin

EFFECT OF NON-ERASURE ANNOTATION ON PRELIMINARY CONTRACT FOR REAL ESTATE SALE AND THE SUPREME COURT APPROACH TO ISSUE

According to article 28/(8) Land Registry Code (LRC), the priority notice must be deleted from the land register ex officio by the land registry officers. On the other hand, according to Statute of Land Registry, the deletion must be realized upon the request of the owner. Therefore these provisions cause a contradictory situation where the priority notice period expires, as to whether the land registry officer delete the land registry entry ex officio or upon request. Yet the effect of the priority notice automatically ends after five years where the application of the article 28/(8) of the LRC has a priority. Accordingly, if the real estate is transferred after the five-year period , the promise creditor should not be able to request the transfer of the property from the new owner based on this priority notice. The Turkish Supreme Court, in some of its decisions, adopted a view that if the priority notice is not deleted from the land registry, due to the fact that the new owner cannot rely on good faith claim, the promise creditor is justified in requesting registration from the new owner. Therefore in terms of the promise to sell, it is important to examine the relevant issue due to the different approaches regarding the legal situation that occurs when the priority notice period expires.

Keywords:

Real Estate, Preliminary Contract, Land Registry, Priority Notice, Deletion,

PDF

___

AKİPEK, Jale: Türk Eşya Hukuku, I. Kitap, Zilyetlik ve Tapu Sicili, Ankara 1972.
AKİPEK; Jale: Türk Eşya Hukuku, II. Kitap, Aynî Haklar, Ankara 1972.
ALBAYRAK, Hakan: “Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ve Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinde Görev ve Yetkiye İlişkin Sorunlar”, Uyuşmazlık Mahkemesi Dergisi, 5(10), 2017. s.43-95.
AYAN, Mehmet, Eşya Hukuku II- Mülkiyet, Seçkin Yayınları, Ankara 2016. (Eşya Hukuku-II).
AYDOĞDU, Murat/ KAHVECİ, Nalan: Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri (Sözleşmeler Hukuku), 4.Baskı, Ankara 2019.
ÇENBERCİ, Mustafa: Gayrimenkul Satış Vaadi, En Yeni Yasa ve Yargıtay İçtihatlarına Göre Değiştirilmiş ve Yeni Bahisler Eklenmiş Üçüncü Baskı, Ankara 1986.
DOĞAN, Murat: Tapu Sicilinde Tasarruf Yetkisi Kısıtlamasının Şerhi, Ankara 2004.
EREL, Şafak N.: Eşyaya Bağlı Borç, AÜSBF Yayınları, Ankara 1982.
EREN, Fikret: Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 7. Baskı, Ankara 2019.
ERTAŞ, Şeref: Eşya Hukuku, 14.Baskı, İzmir 2018.
GÜMÜŞ, M. Alper: Türk Medeni Kanunu’nun Getirdiği Yeni Şerhler, 2. Baskı, Vedat Yayıncılık, İstanbul 2007.
GÜMÜŞ, Mustafa Alper: 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'na Göre Borçlar Hukuku Özel Hükümler, C.I, 3. Bası, İstanbul, 2013.
KOCAYUSUFPAŞAOĞLU, Necip: Türk Medeni Hukukunda Gayrimenkul Satış Vaadi, İstanbul 1959.
NOMER, Haluk Nami/ERGÜNE, Mehmet Serkan: Eşya Hukuku, 7. Baskı, 12 Levha, Ankara 2019.
OĞUZMAN, M. Kemal: “Eşyaya Bağlı Haklar ve Borçlar” İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi Mecmuası, 31(1-4), 2011, s.209-219.
OĞUZMAN, M. Kemal/SELİÇİ, Özer/OKTAY-ÖZDEMİR, Saibe: Eşya Hukuku, 21. Baskı, Filiz Kitabevi, İstanbul 2018.
OKTAY-ÖZDEMİR, Saibe: “Yargıtay’ın MK. m.1023’ün Yanlış Uygulandığı Üç Kararının Değerlendirilmesi”, Medeni Hukuk Alanındaki Güncel Yargıtay Kararlarının Değerlendirilmesi Sempozyumları, C.1 Eşya Hukuku, (www.lexpera.com.tr), (Erişim Tarihi: 10.04.2020) (Üç Karar).
OKTAY-ÖZDEMİR: Saibe: “Taşınmaz Satış Vaadinden Doğan Nisbî Hakkın Niteliğine Aykırı Uygulamalar Nedeniyle Ortaya Çıkan Hukukî Sorunlar”, Kendigelen, Abuzer/Oktay-Özdemir, Saibe (Ed.), Prof. Dr. Feyzi Necmeddin Feyzioğlu'nun Anısına Armağan, 12 Levha, İstanbul 2020 (Hukukî Sorunlar).
ÖZ, Turgut: “Taşınmazda Mevcuttan Fazla Pay Satımında Şerhedilmiş Satış Vaadinin Önceliği ve Bu Konudaki Yargıtay Kararının Eleştirisi”, Prof. Dr. M. Kemal Oğuzman'ın Anısına Armağan, Beta Basım Yayın, İstanbul 2000.
ÖZEN, Burak: “Elbirliği ile Malik Olanlardan Biri Tarafından Yapılan Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Şerhi”, Medeni Hukuk Alanındaki Güncel Yargıtay Kararlarının Değerlendirilmesi Sempozyumları, C.1, Lexpera Hukuk Bilgi Sistemi, (www.lexpera.com.tr), (Erişim Tarihi: 01.06.2020).
ÖZENLİ, Soysal: Uygulamada Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ve Neden Olduğu Davalar, Ankara, 1986.
ÖZTÜRK, Gülay: “Satış Vaadi Sözleşmesinden Doğan Borç İlişkisi (I)”, Yargıtay Dergisi, 23(4), 1997.
REİSOĞLU, Safa: Türk Eşya Hukuku, C.1, Ankara 1980.
SARI, Suat: “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Doğan Hakkın Şerhi”, İÜHFM, 64(2), 2006, s.273-300.
SEZER, Abdullah: “Normlar Hiyerarşisi ve Cumhurbaşkanlığı Kararnameleri [Çok Boyutlu Normlar Piramidi Yaklaşımı]”, https://anayasa.gov.tr/media/6109/abdullah_sezer.pdf, (Erişim Tarihi: 2.9.2020).
SİRMEN, A. Lâle: Eşya Hukuku, 8. Baskı, Ankara 2020.
SUNGURBEY, İsmet: Kişisel Hakların Tapu Kütüğüne Şerhi, İstanbul 1963.
SURLU, M. Handan: Taşınmaz Satış Vaadi, 3. Baskı, Seçkin Yayınları, Ankara 2013.
SÜTÇÜ, Mustafa Nezih: “Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi”, Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi, (http://yoktez.gov.tr), (Erişim Tarihi: 25.4.2020).
ŞAHAN, Gökhan: Tapu Sicilinde Kişisel Hakların Şerhi, Seçkin; Ankara 2020.
TANDOĞAN, Haluk: Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, C.I/1, 4. Baskı, Vedat, İstanbul 2008.
TEKİNAY, Sulhi/AKMAN, Sermet/BURCUOĞLU, Haluk/ALTOP, Atilla: Eşya Hukuku, İstanbul 1989.
TUNÇOMAĞ, Kenan: Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, C.II, Sermet Matbaası, 3. Bası, İstanbul 1977.
ÜNAL, Mehmet/BAŞPINAR, Veysel: Şeklî Eşya Hukuku, Yetkin Yayınları, 10. Baskı, Ankara 2018.