Türkiye Konut Piyasasında Talep Eğilimleri ve Bilgi Bakışımsızlığına Yönelik Politika Önerileri

Ülkemiz konut piyasası son yıllarda dikkat çekici bir büyüme sürecine girmiştir. Demografik değişim, kentleşme ve son yıllardaki ekonomik büyümenin yansımaları, konut sektöründe geleneksel ve yatırım amaçlı konut talebinin hızla artmasına neden olmuştur. Yazın taraması ve veri analizine dayalı olan bu çalışmada; konut gereksinimine, sahipliğine ve talebine yönelik kavramsal çerçevenin ışığında, ülkemizdeki konut talep/sahiplik yapısı analiz edilerek, konut piyasasındaki bilgi bakışımsızlığı sorununun konut talebine ve konut tüketicisinin korunmasına etkileri incelenmektedir. Araştırmamız sonucunda ortaya konulan politika önerilerinin, konut sektöründeki karar alıcılara ve politika yapıcılara katkı sağlayabileceği düşünülmektedir.

Housing Demand Trends and Policy Suggestions for Asymmetric Information Problem in Turkish Housing Market

Turkish housing market has showed remarkable growth performance in recent years. Demographic change, urbanization and economic growth were the main reasons of the rising housing demand in Turkey having both consumption and investment motives. Based on literature review and data analysis, the paper analyzes negative impacts of asymmetric information problem in Turkish housing market over housing demand and housing consumer protection in the light of conceptual framework on housing requirement, ownership and demand. The policy suggestions of the research outcomes provide valuable information to decision makers and policy makers in housing market.

PDF

___

Adams, Z. ve Fuss, R. (2008), "Macroeconomic Determinants of International Housing Markets", 18 Ağustos 2015 tarihinde http://www.bundesbank.de/download/vfz/konferenzen/20081020ma nnheim/paperadamsfuess.pdf adresinden erişildi.
Arslan, Y., Kanık, B. ve Ceritoğlu, E. (2014). Türkiye'nin Nüfus Yapısındaki Değişimlerin Uzun Dönem Konut Talebi Üzerindeki Etkileri. Central Bank Review, 14(2), 13-29.
Atterhög, M. (2005a), "The Effect of Competition and Ownership Policies on the Housing Market", Doctoral Thesis (içinde, Does Government support matter for home ownership rates?, Essay VII). Building and Real Estate Economics Department of Infrastructure Royal Institute of Technology (KTH). Stockholm. 20 Kasım 2015 tarihinde kth.diva-portal.org/smash/get /diva2:7257/FULLTEX T01 adresinden erişildi.
Atterhög, M. (2005b), "Dissertation Summary", Doctoral Thesis. Building and Real Estate Economics Department of Infrastructure Royal Institute of Technology (KTH). Stockholm. 20 Kasım 2015 tarihinde kth.diva-portal.org/smash/get/diva2:7257/FULLTEX T01 adresinden erişildi.
Atterhög, M. ve Song, H.S. (2009). A Survey of Policies that May Increase Access to Home Ownership for Low-Income Households. Housing, Theory and Society, 26 (4), 248-270.
Avrupa Komisyonu. (2005), "Yeşil rapor: Avrupa Birliği'nde İpotekli Konut Kredileri", 12 Aralık 2015 tarihinde http://www.tbb.org.tr/tr/Arastirma_ve_Yayinlar/Dosyalar.aspx (Orijinal Hali: http://eur- lex.europa.eu/LexUriServ/site/en/com/2005/com2005_0327en01.pdf) adresinden erişildi.
Ayub, M. (2005), "Role of Banks in Housing Finance", 18 Ocak 2016 tarihinde http://mpra.ub.uni- muenchen.de/6820/1/MPRA_paper_6820.pdf adresinden erişildi.
Banks, J.A., Carry, S.M., Harmon, L.C. ve Zucker-Maltese, C.R (Eds.) (2001). Principles of Real Estate Management. 14 th Edition. Institute of Real Estate Management (IREM). National Asssociation of Realtors. ABD.
Bayındırlık ve İskân Bakanlığı. (2009), "Kentleşme Şurası 2009, Kentsel Dönüşüm, Konut ve Arsa Politikaları Komisyonu Raporu. Nisan. Ankara. 11 Ocak 2016 tarihinde http://www.bayindirlik.gov.tr/ turkce/kentlesme/kitap3.pdf adresinden erişildi.
Bayındırlık ve İskân Bakanlığı. (2010), "Bütünleşik Kentsel Gelişme Stratejisi ve Eylem Planı 2010- 2023", 4 Kasım 2010 tarih ve 27749 sayılı Resmi Gazete. Ankara. 3 Şubat 2016 tarihinde http://www.bayindirlik.gov.tr/turkce/dosya /kentges.pdf adresinden erişildi.
Behrman, J. R., Mitchell, O. S., Soo, C.K. ve Bravo, D. (2012). How Financial Literacy Affects Household Wealth Accumulation. American Economic Review, 102(3): 300-304.
Birleşmiş Milletler (UNECE, WPLA ve REM). (2010). Policy Framework For Sustainable Real Estate Market. Geneva. İsviçre.
Boehm, T.P. ve Schlottmann, A. (2004). Wealth accumulation and homeownership: evidence for low- income households. U.S. Department of Housing and Urban Development Office of Policy Development and Research.
Chaffin, J, Cuesta, A., Dueñas, X., Duval, J., Engilbertsdottir, S., Grin, S., Kelmendi, F., Newton, R., Ojascastro, D., Rioff, S. ve Gibson, J.T. (2005), "Making Remittances Work for Development: Leveraging Remittances to the Housing Market. Fall 2005 SIPA Workshop, Columbia University. 8 Şubat 2016 tarihinde www.earth.columbia.edu/cgsd/remittances/documents/Gomez. 2005.pdf adresinden erişilmiştir.
Coburn, A. ve Spence, R., (1992). Earthquake Protection. John Wiley & Sons.
Coşkun, Y. (2011). The Establishment of the Real Estate Regulation and Supervision Agency of Turkey (RERSAT). Housing Finance International, 25 (4), 42-51.
Coşkun, Y. (2015). Türkiye'de Konut Finansmanı: Sorunlar ve Çözüm Önerileri. Nisan. Yayın No: 310. İstanbul: Türkiye Bankalar Birliği.
Coşkun, Y. (2016). Üç Çeşit Yalan Var: Yalanlar, Kahrolası Yalanlar ve İstatistikler. Gayrimenkul Türkiye, Kasım-Aralık sayısı 82.
Coşkun, Y. ve Ümit, O. (2016). Türkiye'de Hisse Senedi ile Döviz, Mevduat, Altın, Konut Piyasaları Arasındaki Eşbütünleşme İlişkilerinin Analizi. Business and Economics Research Journal (yayın aşamasında).
Coşkun, Y., Watkins, C. ve White, M. (2014). Macroeconomic Change, Housing Affordability and Public Policies: The Case of Turkey. Working Paper. 2014 ENHR Conference. 1-4 July. Scotland.
Coşkun, Y., Ertuğrul, M.H., Seven, Ü. ve Alp, A. (2016). House Prices in Turkey: Analysis of Fundamentals and Bubble (yayın aşamasında).
Cox, R., Brounen, D. ve Neuteboom, P. (2015). Financial Literacy, Risk Aversion and Choice of Mortgage Type by Households. Journal of Real Estate Finance & Economics, 50 (1), 74-112.
Çobandağ, M. (2010). Mortgage Systems and the Adoptation of Mortgage System in Turkey: Analyzing the Housing Loans. MBA Thesis. May. The Graduate Schools of Social Sciences. METU.
Çolak, Ö. F. ve Öztürkler, H. (2012).Tasarrufun Belirleyicileri: Küresel Tasarruf Eğiliminde Değişim ve Türkiye'de Hanehalkı Tasarruf Eğiliminin Analizi. Bankacılar Dergisi, 82, 1-43.
DeLoughy, S. (2010). Risk versus Demographics in Subprime Mortgage Lending: Evidence from Three Connecticut Cities. The Journal of Real Estate Finance and Economics, 45(3).
Durkaya, M. ve Yamak, R. (2004). Türkiye'de Konut Piyasasının Talep Yönlü Analizi. İktisat İşletme ve Finans, 19 (217), 75-83.
Dünya Bankası ve Kalkınma Bakanlığı (2012), "Yüksek Büyümenin Sürdürülebilirliği: Yurtiçi Tasarrufların Rolü Türkiye Ülke Ekonomik Raporu", Rapor No. 66301-TR. 8 Ocak 2016 tarihinde http://siteresources.worldbank.org/TURKEYINTURKISHEXTN/Resources/455687-1331626580764/CEM_YurticiTasarruflar_tammetin.pdf adresinden erişilmiştir.
Ellis, L. (2006). Housing and Housing Finance: The View from Australia and Beyond. Research Discussion Paper. Reserve Bank of Australia.
Erdem, O. Oruç, H. ve Varlı, Y. (2012). Gayrimenkul Piyasası ve Makroekonomik Değişkenler. İMKB Dergisi, (51), 59-81.
Erman, T. (2010). Kent, Konut ve Taşıdığı Anlamlar: Bağlamlandırılmış (contextualized) Bir Yaklaşım. TMMOB Mimarlar Odası Ankara Şubesi. Eylül. Dosya: 6-12.
Frank, H. (2009). The Financial Crisis of 2008. Administrative Theory & Praxis, 31 (3), 409-416.
Gerardi, K., Goette, L. ve Meier, S. (2010). Financial Literacy and Subprime Mortgage Delinquency: Evidence from a Survey Matched to Administrative Data. Working Paper Series. Federal Reserve Bank of Atlanta. Issue 10, 1-53.
Güler, E. (2013). TMS/TFRS Kapsamında Gayrimenkul ve Yatırım Amaçlı Gayrimenkul İşlemlerinin Muhasebeleştirilmesi. Ankara: Gazi Kitabevi.
Hablemitoglu, Ş., Özkan, Y. ve Purutçuoğlu, E. (2010). The Assessment of the Housing in the Theory of Maslow's Hierarchy of Needs. European Journal of Social Sciences, 16 (2), 222-228.
Halıcıoğlu, F.( 2005). The Demand for New Housing in Turkey: An Application of ARDL Model. Conference Paper. 2005 Business and Economics Society International Conference. Temmuz 22-25. Grand Canyon, Arizona, USA.
Hypostat. (2015), "2014 İstatistik Yıllığı. European Mortgage Federation", 12 Şubat 2016 tarihinde http://www.hypo.org/Content/Default.asp?PageID=524 adresinden erişildi.
ING Bank (2012; 2014), "Türkiye'nin Tasarruf Eğilimleri Araştırması. ING Bank", 11 Ocak 2016 tarihinde http://www.tasarrufegilimleri.com/Docs/rapor_2014_4_ceyrek_revize.pdf; http://www.tasarrufegilimleri.com/Docs/ing_news_2011_4.ceyrek_2012_1.ceyrek.pdf adresinden erişilmiştir.
İbicioğlu, M. ve Karan, M.B. (2012). Konut Kredisi Talebini Etkileyen Faktörler: Türkiye Üzerine Bir Uygulama. Ekonomi Bilimleri Dergisi, 4 (1), 65-75.
JICA (Japonya Uluslararası İşbirliği Ajansı). (2004), "Türkiye'de Doğal Afetler Konulu Ülke Strateji Raporu", 18 Eylül 2015 tarihinde http://www.spo.org.tr/resimler/ekler/5d8ce590ad8981c ek.pdf?tipi=58 &turu=X&sube =0 adresinden erişildi.
Kalkınma Bakanlığı. (2016), "Temel Ekonomik Göstergeler", 9 Ağustos 2015 tarihinde www.kalkinma.gov.tr/Pages/Temel EkonomikGostergeler.aspx adresinden erişildi.
Katipoğlu, B.N. ve Hepşen, A. (2010). Relationship Between Economic Indicators and Volume of Mortgage Loans in Turkey. China-USA Business Review, 9 (10), 30-36.
Kay, J. (2004). Culture and Prosperity: Why Some Nations Are Rich but Most Remain Poor. New York: HarperCollins.
Keleş, R. (2006). Kentleşme Politikası. 10. Baskı. Ankara: İmge Kitabevi.
Keskin, B. (2008). Hedonic Analysis of Price in the Istanbul Housing Market. International Journal of Strategic Property Management 12, 125-138.
Kim, J.H., Choi, M.J. ve Ko, J. (2009). Mismatch Between Homeownership and Residence in Korea. Housing Finance International, (September): 27-33.
Kundak, S. ve Türkoğlu, H. (2007). İstanbul'da Deprem Riski Analizi. İtü Dergisi/a Mimarlık, Planlama ve Tasarım, 6 (2), 37-46.
Lachance, M.-E. (2014). Financial Literacy and Neighborhood Effects. Journal of Consumer Affairs, 48 (2), 251-73.
Mercer Oliver Wyman ve European Mortgage Federation. (2010), "Study on the Financial Integration of European Mortgage Markets", 5 Eylül 2015 tarihinde http://www.euractiv.com/29/images/EMF% 20study%20integration_tcm29-135518.pdf adresinden erişildi.
Nachem, I.W. (2007). The Complete Guide to Financing Real Estate Developments. Mc Graw-Hill. The U.S.
Neuteboom, P. (2008). On the Rationality of Borrowers' Behaviour: Comparing Risk Attitudes of Homeowners, 14.08.2008, Delft University Press.
Öztürk, N. ve Fitöz, E. (2009). Türkiye'de Konut Piyasasının Belirleyicileri: Ampirik Bir Uygulama. ZKÜ Sosyal Bilimler Dergisi, 5 (10), 21-46.
Painter, G. ve Redfearn, C.L. (2001), "The Role of Interest Rates in Influencing Long-Run Homeownership Rates", 30 Aralık 2015 tarihinde http://www.usc.edu/schools/sppd/lusk/ research/pdf/wp_2001-1011.pdf adresinden erişildi.
Paramonovs, S., Ijevleva, K. (2015). The Role of Marketing Tools in the Improvement of Consumers Financial Literacy. Economics & Business, 27, 40-45.
Saner, E. (2008). Türkiye'de Konut Piyasasının Belirleyicileri: Ampirik Bir Uygulama. Zonguldak Karaelmas Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü. Zonguldak.
Sarıoğlu, G.P. (2010). A Comparative Analysis of Entry to Home Ownership Profiles: Turkey and the Netherlands. METU JFA, 27 (2), 95-124.
Schmitz, A. ve Brett, D.L. (2007). Real Estate Market Analysis: A Case Study Approach. Fifth Edition. Urban Land Institute.
Serrano, L.D. (2006). Housing Satisfaction, Homeownership and Housing Mobility: A Panel Data Analysis for Twelve EU Countries. Discussion Paper No. 2318. The Institute for the Study of Labor (IZA).
Stern, D. (1992). Explaining UK House Price Inflation 1971-89. Applied Economics, 24, 1327-1333.
Taylor, M.P., Pevalin, D.J. ve Todd, J. (2006). The Psychological Costs of Unsustainable Housing Commitments. ISER Working Paper. 2006-08. The Institute for Social and Economic Research (ISER).
Tekeli, İ. (1974). Şehirsel Konut Politikası, Konut Üretim Sürecinde Ön Rapor, İmar ve İskan Bakanlığı Danışma Kurulu Raporu, 4 üncü Bölüm, Tekeli, İ. 2010. Konut Sorununu Konut Sunum Biçimleriyle Düşünmek. İlhan Tekeli Toplu Eserler 13. Birinci Basım içinde (ss. 124-144): İstanbul: Tarih Vakfı Yurt Yayınları.
Tekeli, İ. (1987). Konut Sorunu Üzerine Düşünceler, Birleşmiş Milletler Türk Derneği 1987 Yıllığı (Konut Özel Sayısı), Tekeli, İ. 2010. Konut Sorununu Konut Sunum Biçimleriyle Düşünmek. İlhan Tekeli Toplu Eserler 13. Birinci Basım içinde (ss. 45-48): İstanbul: Tarih Vakfı Yurt Yayınları.
Tekeli, İ. (1996). Habitat II'nin Sıcak Konusu: Konut Hakkı, Mart-Nisan, 8. Sayı, Yeni Türkiye Dergisi, Tekeli, İ. 2010. Konut Sorununu Konut Sunum Biçimleriyle Düşünmek, İlhan Tekeli Toplu Eserler 13. Birinci Basım içinde (ss. 107-120): İstanbul: Tarih Vakfı Yurt Yayınları.
TÜİK (TC Başbakanlık Devlet İstatistik Enstitüsü). (2001), "Bina Sayımı 2000", 11 Ekim 2015 tarihinde http://www.tuik.gov.tr/Kitap.do?metod=KitapDetay&KT _ID=9&KITAP_ID=64 adresinden erişildi.
TÜİK. (2016a), "Kurumsal Olmayan Nüfus ve Gelir Gruplarına Göre Konuta Mülkiyet Durumu", 3 Şubat 2016 tarihinde www.tuik.gov.tr/PreIstatistikTablo.do?istab_id=1397 adresinden erişildi.
TÜİK. (2016b), "Konut Satış İstatistikleri", 3 Şubat 2016 tarihinde http://www.tuik.gov.tr/ PreTablo.do?alt_id=1056 adresinden erişildi.
TÜİK. (2016c), "Veri: Kapsam, Dönem ve Zamanlama (Metaveri)", 14 Ocak 2016 tarihinde http://www.tuik.gov.tr /PreTablo.do?alt_id=1056 adresinden erişildi.
TÜİK. (2016d), "Yabancılara Yapılan Konut Satış Sayıları", 19 Ocak 2016 tarihinde http://www.tuik.gov.tr/ PreTablo.do?alt_id=1056 adresinden erişildi.
Uçar, Ö.M. ve Özsoy, A. (2006). Sınır Kavramına Mekânsal Bir Yaklaşım: Bahçelievler Örneği. İtü dergisi/a Mimarlık, Planlama, Tasarım, 5 (2): 11-24.
UN-Habitat (Birleşmiş Milletler İnsani Yerleşimler Programı, United Nations Human Settlements Programme). (2010). Hosing Finance Mechanisms in Brazil. Nairobi: UN-Habitat.
Warnock, V.C. ve Warnock, F.E. (2008). Markets and Housing Finance. Journal of Housing Economics. 22 Aralık 2015 tarihinde doi:10.1016/j.jhe.2008.03.001 adresinden erişildi.
Whitehead, C., Monk, S., Clarke, A., Holmans, A. ve Markkanen, S. (2009), "Measuring Housing Affordability: A Review of Data Sources", April. Cambridge Centre for Housing and Planning Research, 17 Aralık 2015 tarihinde www.cchpr.landecon-cam.ac.uk adresinden erişildi.
Yalçıner, K. ve Coşkun, Y. (2014). İpotekli Konut Finansmanı Sisteminin Gelişme Koşulları: Türkiye İçin Ampirik Bir Analiz. İktisat İşletme Finans, 29 (339), 59-94.
Yılmazer, T., F. Adaman ve M. Kaytaz. (2012). The Impact of Financial Development on Homeownership and Housing Quality: Evidence from Turkey. Review of Middle East Economics and Finance, 8 (2), 1-29.