Halil AKINCI, Ayşe Yavuz ÖZALP, Sebahat Temuçin KILIÇER

Artvin Örneğinde Arsa Vasıflı Taşınmaz Malların Değerini Etkileyen Faktörlerin Analizi

Bu çalışmada, Artvin kent merkezinde arsa vasıflı taşınmaz malların fiziksel ve konumsal özellikleri ele alınarak değere etki eden faktörlerin ve etki derecelerinin Analitik Hiyerarşi Proses (AHP) yönteminden yararlanılarak belirlenmesi ve akabinde çalışma alanını oluşturan yedi mahalledeki 273 adet arsa vasıflı taşınmazın, taşınmaz değer indeksinin tespiti amaçlanmıştır. Çalışmanın son adımında ise tespit edilen bu arsa değerlerinin, üzerinde bulundukları sokakların arsa rayiç değerleri ile analizi hedeflenmiştir. Çalışmanın sonucunda, Artvin kent merkezinde arsa vasıflı taşınmaz mallar üzerinde 15 faktörün etkili olduğu ve bu faktörler içinde en çok etkiye sahip üçünün “şehir merkezine yakınlık”, “sokak genişliği” ve “toplam inşaat alanı” iken, en az etkili faktörlerin ise “hastaneye yakınlık”, “ilkokula yakınlık” ve “parselin konumu” olduğu tespit edilmiştir. Bunlara ilaveten, çalışmada incelenen arsa vasıflı taşınmaz malların değer indekslerinin 1.07 - 4.36 aralığında değiştiği ve en yüksek puanlı parsellerin genellikle Çarşı Mahallesi’nde yer aldığı ve alanca %90’ından daha fazla kullanılabilir alana sahip olduğu ve tamamına yakınının emsalinin yüksek olduğu belirlenmiştir. Yine cadde/sokak rayiçlerinin çok düşük olduğu ve taşınmaz malın gerçek değerini yansıtmadığı, aynı cadde/ sokak üzerinde arsa m2 fiyatı aynı olmasına rağmen parsellerin oldukça farklı değerlerde olduğu gözlenmiştir. Dolayısıyla taşınmaz malların parsel tabanlı gerçek değerlerinin belirlenmesi, kent bazlı değer haritalarının üretilmesi ve ihtiyaç duyulduğu durumlarda parsel tabanlı gerçek değerlerin taşınmazla ilgili işlemlere (alım-satım, bankacılık, kamulaştırma gibi) servis edilmesi oldukça önemli ve elzemdir.

Anahtar Kelimeler:

Taşınmaz değerleme, arsa, analitik hiyerarşi prosesi (AHP)

PDF

___

Akıncı, H., Yavuz Özalp, A. ve Turgut, B. (2012). AHP Yöntemi ile Tarıma Uygun Alanların Belirlenmesi, IV. Uzaktan Algılama ve Coğrafi Bilgi Sistemleri Sempozyumu (UZAL-CBS 2012), 16-19 Ekim 2012, Zonguldak.
Akıncı, H., Yavuz Özalp, A. ve Temuçin Kılıçer, S. (2015). Landslide Susceptibility Assessment in Planned Areas Using Geographical İnformation Systems and AHP Method: The Case of Artvin, J Nat. Hazards and Environ, 1(1-2), 40-53.
Akış, B. (2013). İstatistiki Yöntemlerle Değer Belirleme ve Değer Haritası Üretimi-Selçuklu Örneği, Selçuk Üniversitesi, FBE, Yüksek Lisans Tezi, Konya.
Ayan, E. ve Erkin, H.C. (2014). Hedonic Modeling For a Growing Housing Market: Valuation Of Apartments in Complexes, Int. J. Econ. Fin., 6(3), 188-199.
Bin, O. (2004). A Prediction Comparison of Housing Sales Prices By Parametric Versus Semi-Parametric Regressions, J. Hous. Econ., 13, 68-84.
Bozkurt, Ö. (2016). Denizli’de Gayrimenkul Değerini Etkileyen Fiziksel Unsurların Tespitine Yönelik Bir Araştırma, Pamukkale Üniversitesi SBE İşletme Anabilim Dalı Muhasebe ve Finansman Bilim Dalı Tezsiz Yüksek Lisans Projesi, Denizli.
Çakır, P. ve Sesli, F.A. (2013). Arsa Vasıflı Taşınmazların Değerine Etki Eden Faktörlerin ve Bu Faktörlerin Önem Sıralarının Belirlenmesi, Harita Teknolojileri Elektronik Dergisi, 5(3), 1-16.
Daşkıran, F.. (2015). Denizli Kentinde Konut Talebine Etki Eden Faktörlerin Hedonik Fiyatlandırma Model ile Tahmin Edilmesi, Uluslararası Sosyal Araştırmalar Dergisi, 8(37), 850-857.
Deveci, E. ve Yılmaz, İ. (2009). Coğrafi Bilgi Sistemleri Yardımıyla Taşınmaz Mal Değerlemesi: Afyonkarahisar İl Merkezi Örneği, Harita Teknolojileri Elektronik Dergisi, 1 (1), 33-47.
Döner, S. ve Alkan, R.M. (2011). CBS Destekli Taşınmaz Mal Değer Haritalarının Oluşturulması, TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası, 13. Türkiye Harita Bilimsel ve Teknik Kurultayı, 18-22 Nisan, Ankara.
Emek, M.L. ve Öztürk, S. (2015). Taşınmazların Satış Suretiyle Devrinde Piyasa Fiyatlarının Kullanılmamasının Kamu Gelirleri Üzerine Etkisi: Adıyaman İli Gölbaşı İlçesi Örneği, International Journal of Social Science, 39, 529-539.
İlhan, A.T. (2017). Uygulamalı Arsa/Arazi Değerlemesi, Ankara Doğal Elektrik Üretim Ve Ticaret A.Ş. Genel Müdürlüğü Özelleştirme Hizmetleri Grup Başkanlığı.
Karaca, H. (2008). Taşınmaz Mal Değerlemesi Yöntemleri ve Karşılaştırılması, Yüksek Lisans Tezi, FBE, İstanbul Teknik Üniversitesi.
Karakayacı, Ö. ve Karakayacı, Z. (2012). Kentsel Saçaklanma Alanlarında Arsa/Arazi Değerini Belirlemeye Yönelik Yöntem Önerisi, The Journal of Academic Social Science Studies, 5(4), 107-120.
Kauko, T.J. (2002). Modelling The Locational Determinants of House Prices: Neural Network And Value Tree Approaches, PhD thesis, Utrecht, Utrecht University, Holland.
Kavas, E. (2009). Analitik Hiyerarşik Süreç Yöntemiyle İzmir İlinde Heyelan Duyarlılığının Coğrafi Bilgi Sistemleri Tabanlı İncelenmesi, TMMOB Coğrafi Bilgi Sistemleri Kongresi (CBS2009), 02-06 Kasım, İzmir.
Kırar, B. (2008). Taşınmazlarda Emlak Vergisine Esas Değer, Tapu Değeri Ve Piyasa Değeri Arasındaki Farklılıkların İncelenmesi: Beşiktaş Örneği. İstanbul Teknik Üniversitesi, FBE, Yüksek Lisans Tezi, İstanbul.
Öztürk, D. ve Batuk, F. (2010). Konumsal Karar Problemlerinde Analitik Hiyerarşi Yönteminin Kullanılması, Yıldız Teknik Üniversitesi Sigma Mühendislik ve Fen Bilimleri Dergisi, 28, 124-137.
Saaty, T.L. (1980). The Analytic Hierarchy Process: Planning, Priority Setting, Resource Allocation, McGraw-Hill Comp., New York.
Timur, S. (2009). Coğrafi Bilgi Sistemleri Destekli Taşınmaz Değer Haritalarının Oluşturulması: İstanbul İli, Şişli İlçesi Örneği. İstanbul Teknik Üniversitesi, FBE, Yüksek Lisans Tezi, İstanbul.
TKGM. (2019). Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, Parsel Sorgulama Uygulaması, https://parselsorgu.tkgm.gov.tr/, E.T. 10.03.2019.
TKMP. (2014). Tapu ve Kadastro Modernizasyon Projesi (TKMP) Gayrimenkul Değerleme Bileşeni, Pilot Uygulama Taslak Tamamlanma Raporu, Eylül 2014.
Toktaş, M. ve Erdoğan, S. (2012). Hazine Arazileri İçin CBS Destekli Değer Haritalarının Üretilmesi: Afyonkarahisar Örneği, Harita Teknolojileri Elektronik Dergisi, 4(3), 23-38.
Türk, E. ve Erkan, G.H. (2018). Gömleğin Her Düğmesini Yanlış İliklemek: Artvin-Yusufeli Zorunlu Yeniden Yerleştirme Sürecinin Eleştirel İncelemesi, Planlama, doi: 10.14744/Planlama.2018.36854, 28(2), 218-235.
Türkay, İ. (2015). Gayrimenkul Alım ve Satımının Vergisel Boyutları, https://vergialgi.net/makaleler/gayrimenkul-alim-ve-satiminin-vergisel-boyutlari/, E.T. 04.10.2018.
Utkucu, T. (2007). Gayrimenkul Değerlemesinin Önemi ve Gayrimenkul Değerini Oluşturan Unsurlar, Vergi Dünyası Dergisi, 305, 1.
Yahşi, E. (2007). Konut Değerlemesi ve Konut Değerini Etkileyen Faktörlerin Regresyon Analizi ile İncelenmesi. İstanbul Teknik Üniversitesi, FBE, Yüksek Lisans Tezi, İstanbul.
Yalpır, Ş., Ünel, F.B. ve Kahramanlı, H. (2013). Comparison of Values in Real Estate Valuation Example of Konya, Recent Advances in Geodesy and Geomatics Engineering, www.wseas.us/e-library/.../GENG-03.pdf, E.T. 14.04.2016.
Yalpır, Ş. (2014). Forecasting Residential Real Estate Values with AHP Method and Integrated GIS, In Conference Proceed of People, Buildings and Environment 2014, an international scientific conference, Kroměříž, Czech Republic, 694-706, ISSN: 1805-6784.
Yalpır, Ş. ve Bünyan Ünel, F. (2016). Türkiye’de ve Uluslararası Çalışmalarda Arsa Değerlemede Kullanılan Kriterlerin İrdelenmesi ve Faktör Analizi ile Azaltımı, AKÜ Fen ve Mühendislik Bilimleri Dergisi, 16 (2016) 025502, 303‐322, doi: 10.5578/fmbd.28134.
Yavuz Özalp, A., Akıncı, H., Temuçin, S. (2013). Artvin İli Arazisinin Topoğrafik ve Bazı Fiziksel Özelliklerinin Tespiti ve Bu Özelliklerin Arazi Örtüsü İle İlişkisinin İncelenmesi, Artvin Çoruh Üniversitesi Orman Fakültesi Dergisi, 14(2), 292-309, 2013.
Yavuz Özalp, A. ve Akıncı, H., (2017a), Determining Parameters Affecting Residential Real Estate Value and Their Significance Level Using AHP Method: The Case Study of Artvin, Int.Symposium on GIS Applications in Geography Geosciences,18-21 Ekim, Çanakkale.
Yavuz Özalp, A. ve Akıncı, H. (2017b). The Use of Hedonic Pricing Method to Determine The Parameters Affecting Residential Real Estate Prices, Arabian Journal of Geosciences, 10, 535, https://doi.org/10.1007/s12517-017-3331-3.
Yetkin, G. (2009). Toplu Konut Uygulamalarındaki Fiziksel Mekan Özelliklerinin İrdelenmesi "Konya Örneği". Selçuk Üniversitesi, FBE, Yüksek Lisans Tezi, Konya.
Yılmaz, A. ve Demir, H. (2011). Çok Ölçütlü Karar Destek Sistemleri İle Taşınmaz Değerleme ve Oran Çalışması, TMMOB HKMO 13. Türkiye Harita Bilimsel ve Teknik Kurultayı, 18-22 Nisan, Ankara.
Yomralıoğlu, T. (1995). Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi, Ders Notları, KTÜ, Trabzon.
Yusof, A. ve Ismail, S. (2012). Multiple Regressions in Analysing House Price Variations, Communications of The IBIMA, doi: 10.5171/2012.383101, http://www.ibimapublishing.com/journals/CIBIMA/cibima.html.