Tarım arazisi değerlerinin Hedonik nalizi: İzmir’in Menemen ilçesi örneği

Bu araştırmada, İzmir’in Menemen ilçesinde sulu tarla arazilerinin değerleri ve değerlerini etkileyen faktörler analiz edilmiştir. Bu amaçla, tarım alanı en fazla sulanabilen altı yerleşim birimi (beş köy ve bir belde) araştırma kapsamına alınmış ve oransal örnek hacmi formülü kullanılarak belirlenen 89 üretici ile anket yoluyla çeşitli veriler derlenmiştir. Araştırmada bu verilerden yararlanılarak parsel bazındaki arazi değerleri pazar değeri ve gelir yöntemlerine göre hesaplanmıştır. Araştırmada kullanılabilecek kapitalizasyon oranı %5.63 olarak saptanmıştır. Araştırma kapsamında incelenen sulu arazilerin değerlerini etkileyen faktörlerin saptanmasında faktör analizi ve hedonik fiyat analizinden yararlanılmıştır. Araştırma sonuçlarına göre; gelir yöntemiyle saptanan ortalama arazi değerinin (18286.86 TL/da), pazar değeri yöntemiyle saptanan ortalama arazi değerinden (10753.72 TL/da) yüksek olduğu saptanmıştır. Hedonik modelde 11 bağımsız değişken ele alınmış, bağımlı değişken olarak ise parselin pazar değeri alınmıştır. Elde edilen doğrusal modele göre diğer değişkenler sabit kalmak koşuluyla parselin pazar değerini olumlu yönde en fazla etkileyen değişken parseldeki müştemilat durumudur.

Hedonic analysis of agricultural land values: the Case of Menemen, Izmir

In this research, irrigated agricultural land values and factors effect on irrigated agricultural land values were examined in Menemen district, Izmir. For this purpose, six settlements units (five village and one sub-districts) which have maximum irrigated agriculture area were included in this research and data was collected by survey from 89 farmers that was determined by proportional sample formula. In research, with these data, parcel based land values were calculated according to the market value and the income capitalization approach. The capitalization rate was used in this research determined as 5.63%. Factor analysis and hedonic price analysis were performed for determining factors effect on irrigated agricultural land values. According to research results, average land value (18286.86 TL) determined by the income capitalization approach is higher than determined average land value (10753.72 TL) by the market value approach. In hedonic model covers 11 independent variable and dependent variable is market value of parcel. According to linear model the most positively effective variable of parcel market value is equipment situation at parcel when other variables are stable.

PDF

___

Akay, M. Akçay, Y. ve Sayılı, M. 2001, Tokat Đli Erbaa Ovası Tarla Arazilerinde Kapitalizasyon Oranı Üzerine Bir Araştırma, Kooperatifçilik Dergisi, No: 131.
Akgül, A., Çevik, O., 2003, İstatistiksel Analiz Teknikleri, Emek Ofset, Ankara, 417 s.
Aktaş, A.R., 2000, Tokat İli Niksar Ovası Tarla Arazilerinde Kapitalizasyon Faiz Oranının Saptanması Üzerine Bir Araştırma, Yüksek Lisans Tezi, Gaziosmanpaşa Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü, Tokat.
Avcı, İ., 2010, Tokat İli Pazar İlçesi Tarla Arazilerinde Kapitalizasyon Oranını Tespiti Üzerine Bir Araştırma, Yüksek Lisans Tezi, Gaziosmanpaşa Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü, Tokat.
Aydın, H., 2007, Zile Ovası Tarla Arazilerinde Kapitalizasyon Faiz Oranının Tespiti Üzerine Bir Araştırma, Yüksek Lisans Tezi, Gaziosmanpaşa Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü, Tokat.
Baştürk, A., 2011, Samsun İli Ladik İlçesi Tarla Arazilerinde Kapitalizasyon Oranının Saptanması Üzerine Bir Araştırma, Yüksek Lisans Tezi, Gaziosmanpaşa Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü, Tokat..
Birinci, A., 1997, Erzurum ve Erzincan İllerinde Tarla Arazilerinin Kıymetlerinin Takdirinde Kullanılan Kapitalizasyon Faizine Etki Eden Faktörlerin Tespiti Üzerine Bir Araştırma, Doktora Tezi, Atatürk Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü, Erzurum.
Cinemre, H.A., Kılıç, O., 1999, Samsun İli Çarşamba İlçesinde Şeftali Üretiminde Fiziki Girdi Kullanım Seviyelerinin Tespiti, Şeftali Üretim Maliyeti ve Pazarlama Yapısı Üzerine Bir Araştırma, Ondokuz Mayıs Üniversitesi Ziraat Fakültesi Dergisi, 14(1): 117-132.
Cotteleer, G., Stobbe, T., Van Kooten, G.C., 2011, Bayesian Model Averaging in the Context of Spatial Hedonic Pricing: An Application to Farmland Values, Journal of Regional Science, 51(3):540-557.
Engindeniz, S., 1998, Küçük Menderes Havzasında Alüviyal Topraklardaki Tarım Arazilerinin Vergilendirme Açısından Kıymetlerinin Takdiri Üzerine Bir Araştırma, Doktora Tezi, Ege Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü, İzmir.
Engindeniz, S., 2001a, Meyve Arazilerinin Değer Takdirinde Uygulanabilecek Esaslar: İzmir'in Tire İlçesinde İncir Arazilerinin Değer Takdiri Üzerine Bir Araştırma, TZOB Yayın No:214, Ankara, 2001, 105 s.
Engindeniz, S., 2001b, Beydağ Barajı Göl Alanında Kalan Tarım Arazilerinin Kamulaştırılmasında Kullanılabilecek Kapitalizasyon Faiz Oranının Saptanması Üzerine Bir Araştırma, E.Ü. Ziraat Fakültesi Dergisi, 38(2):95-102.
Engindeniz, S., Yercan, M., Adanacıoğlu, H., 2009, Gördes Barajı Göl Alanında Kalan Tarım Arazilerinin Kamulaştırılmasında Kullanılabilecek Arazi Gelirlerinin, Kapitalizasyon Faiz Oranlarının ve Birim Arazi Değerlerinin Saptanması Üzerine Bir Araştırma, Yediveren Matbaacılık, İzmir.
Engindeniz, S., 2010, İzmir’de Kuraklığın Sofralık ve Salçalık Domates Üretimine Etkilerinin Ekonomik Analizi, TMMOB Ziraat Mühendisleri Odası İzmir Şubesi Yayınları No:2010/2, İzmir.
Huang, H., Miller, G.Y., Sherrick, B.J., Gómez, M.I., 2006, Factors Influencing Illinois Farmland Values, American Journal Agricultural Econonomics, 88(2):458–470.
Hurma, H., 2007, Çevre Kalitesinin Tarımsal Arazi Değeri Üzerine Etkilerinin Analizi: Trakya Örneği, Doktora Tezi, Namık Kemal Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü, Tekirdağ.
Işgın, T., Forster, D.L., 2006, Hedonic Price Analysis of Farmland Option Premiums under Urban Influences, Canadian Journal of Agricultural Economics, 54(2006): 327-340.
Johnson, R.A., Wichern, D.W., 1992, Applied Multivariate Statistical Analysis, New Jersey, Prentice-Hall Inc, 396-397.
Karakayacı, Z., 2011, Tarım Arazilerinin Değerlemesinde Coğrafi Bilgi Sistemlerinin Kullanılması: Konya İli Çumra İlçesi Örneği, Doktora Tezi, Selçuk Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, Konya.
Karakayacı, Ö., Karakayacı, Z., 2012, Kentsel Saçaklanma Alanlarında Arsa/Arazi Değerini Belirlemeye Yönelik Yöntem Önerisi, The Journal of Academic Social Science Studies, 5(4):107-120.
Keskin, G., 2003, Tarım Arazilerinin Kamulaştırılmasında Değer Biçme: Akyar Barajı Örneği, Akdeniz İ.İ.B.F. Dergisi 5(2003): 91- 107.
Kıral, T., Kasnakoğlu, H., Tatlıdil, F.F., Fidan, H., Gündoğmuş, E., 1999, Tarımsal Ürünler İçin Gelir ve Maliyet Hesaplama Metodolojisi ve Veri Tabanı Rehberi, Tarımsal Ekonomi Araştırma Enstitüsü Yayın No:37, Ankara.
Kostov, P., 2009, A Spatial Quantile Regression Hedonic Model of Agricultural Land Prices, Spatial Economic Analysis, 4(1):53-72.
Lake, M.B., Easter, K.W., 2002, Hedonic Valuation of Proximity to Natural Areas and Farmland in Dakota County, Minnesota, Staff Paper P02-12, Department of Applied Economics, College of Agricultural, Food and Environmental Sciences, University of Minnesota, 31 p.
Ma, S., Swinton, S.M., 2012, Hedonic Valuation of Farmland Using Sale Prices versus Appraised Values, Land Economics, 88(1):1-15.
Maddison, D., 2000, A Hedonic Analysis of Agricultural Land Prices in England and Wales, European Review of Agricultural Economics, 27(4):519-532.
Mülayim, Z.G.,2008, Tarımsal Değer Biçme, Yetkin Yayınları, 361 s., Ankara.
Newbold, P., 1995, Statistics for Business and Economics, Prentice- Hall, New Jersey.
Özbay, Ö., 2010, Gayrimenkul Değerleme Projelerine AHP Yöntemiyle Bir Yaklaşım, Yüksek Lisans Tezi, Marmara Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, İstanbul.
Pardew, J.B., Shane, R.L., Yanagida, J.F., 1986, Structural Hedonic Prices of Land Parcels in Transition from Agriculture in a Western Community, Western Journal of Agricultural Economics, 11(1):50-57.
Rehber, E., 2012, Tarımsal Kıymet Takdiri (Değerleme) ve Bilirkişilik, Ekin Yayınları, Bursa.
Rosen, S., 1974, Hedonic Prices and the Implicit Markets: Product Differentiation in Pure Competition, Journal of Political Economy, 82:34-55.
Shultz S., Schmitz N., 2010, The Implicit Value of Irrigation Through Parcel Level Hedonic Price Modeling, Agricultural & Applied Economics Association’s 2010 AAEA, CAES & WAEA Joint Annual Meeting, Denver, Colorado, July 25-27, 2010.
Tanrıvermiş, H., 1996, Sanayinin Neden Olduğu Çevre Kirliliğinin Tarıma Verdiği Zararların Değerinin Biçilmesi: Samsun Gübre ve Karadeniz Bakır Sanayileri Örneği, Doktora Tezi, Ankara Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü , Ankara.
Tanrıvermiş, H., 2000, Orta Sakarya Havzasında Domates Üretiminde Tarımsal İlaç Kullanımının Ekonomik Analizi, TKB Tarımsal Ekonomi Araştırma Enstitüsü Yayınları No:42, Ankara.
Tanrıvermiş, H., Akipek, Ş., Bayramin, İ., Gün, A.S., Aliefendioğlu, Y., 2008, Ermenek Barajı ve Hidroelektrik Santrali Projesi Kamulaştırma Alanındaki Arazilerin Gelirleri, Kapitalizasyon Oranları ve Birim Arazi Değerlerinin Araştırılması, A.Ü. Fen Bilimleri Enstitüsü Taşınmaz Geliştirme Anabilim Dalı Yayın No:1, Ankara.
Tanrıvermiş, H., Aliefendioğlu, Y., Demirci, R., 2011, Doğanözü Barajı Göl Alanı ve Mücavir Sahadaki Arazilerin Gelirleri ve Kapitalizasyon Oranları İle Arazi Değerlerinin Araştırılması, A.Ü. Fen Bilimleri Enstitüsü Taşınmaz Geliştirme Anabilim Dalı Yayın No: 6, Ankara.
Tanrıvermiş, H., Aliefendioğlu, Y., İşlek, B.G., Erdoğan, M.K., 2012, Ballıkaya Barajı Kamulaştırma Alanında Arazi Gelirleri ve Kapitalizasyon Oranı İle Arazi Kamulaştırma Değerlerinin Araştırılması, A.Ü. Fen Bilimleri Enstitüsü Taşınmaz Geliştirme Anabilim Dalı Yayın No: 12, Ankara.
Vural, H., 2007, Türkiye’de Arazilerin Kıymet Takdiri Üzerine Kantitatif Bir Yaklaşım: Bursa İli Karacabey Ovası Örneği, Uludağ Üniversitesi Ziraat Fakültesi Dergisi, 21(2):13-20.
Vural, H., Fidan, H., 2009, Land Marketing and Hedonic Price Model in Turkish Markets: Case Study of Karacabey District of Bursa Province, African Journal of Agricultural Research, 4(2):71-75.