Gayrimenkul Değerlemesinin Emlak Vergisi Üzerine Etkilerinin İncelenmesi: Tokat İli Turhal İlçesi Örneği

Emlak vergisine esas değerin belirlenebilmesi için kullanılan gayrimenkul değerleme yöntemleri, ilgili taşınmazın mevcut durumuna uygun yöntemler kullanılarak rayiç piyasa değerini ortaya çıkarmak için kullanılmaktadır. Söz konusu değerleme yöntemleri mükelleflerin vergisel yükümlülük miktarlarını belirlediği gibi özellikle kamu tarafından yapılan satışlarda elde edilecek kamu gelirlerini de etkilemektedir. Değerleme işlemleri yapılırken kullanılacak yöntemlerin yerinde ve isabetli olması mükelleflerin mali yüklerini etkilemekte olduğundan, vergilemede adaletin sağlanabilmesi için en uygun yöntemlerin kullanılması önem arz etmektedir. Bu çalışmanın amacı, gayrimenkul değerlemesi konusunda kullanılan yöntemlerin ilgili vergi gelirleri üzerinde meydana getirdiği etkileri ortaya koymak ve vergilemede adaletin sağlanabilmesi konusundaki önemini vurgulamaktır. Bu kapsamda taşınmaz değer takdirinin ve emlak vergisinin kavramsal çerçevesine değinildikten sonra Dünyada ve Türkiye’de kullanılan gayrimenkul değerleme yöntemleri ilgili literatür kullanılarak incelenmiştir. Emlak Değerlemesinde ve emlak vergi değeri belirlemede kullanılan yöntem seçiminin vergi gelirlerine ve mükelleflere olan etkisini ortaya koyabilmek için ise 2021 yılında Tokat ilinde kamu tarafından satışı yapılan taşınmazlara ilişkin alan çalışmasının verileri kullanılmıştır. Alan çalışmasının sonuç ve bulgularına göre taşınmazların vergi değerleri ile gerçekleşen satış değerleri arasında önemli bir fark olduğu, farklı özellikteki taşınmazlara aynı rayiç değerlerin verildiği ve bu durumun da malikler açısından adaletsiz bir vergilendirmeye, mahalli idareler açısından ise vergi gelir kaybına yol açtığı sonucuna ulaşılması ile birlikte belirtilen duruma ilişkin çeşitli çözüm önerileri getirilmiştir.

Anahtar Kelimeler:

Emlak Vergisi, Taşınmaz Değerleme, Vergi Değeri, Vergi Kaybı

Investigation of the Effects of Real Estate Valuation on Property Tax: The Case of Turhal District of Tokat Province

Real estate valuation methods used to determine the base value for real estate tax are used to reveal the current market value of the relevant real estate by using methods suitable for the current situation. These valuation methods not only determine the taxpayer's tax liability amounts, but also affect the public revenues to be obtained especially from the sales made by the public. It is important to use the most appropriate methods in order to ensure fairness in taxation, since the appropriate and accurate methods to be used in the valuation process affect the financial burden of taxpayers. The aim of this study is to reveal the effects of the methods used in real estate valuation on the relevant tax revenues and to emphasize the importance of ensuring justice in taxation. In this context, after mentioning the conceptual framework of real estate valuation and real estate tax, real estate valuation methods used in the world and in Turkey were examined using the relevant literature. In order to reveal the effect of the choice of method used in real estate valuation and in determining the real estate tax value on tax revenues and taxpayers, the data of the field study on the immovables sold by the public in the province of Tokat in 2021 were used. According to the results and findings of the field study, it was concluded that there is a significant difference between the tax values of the immovables and the actual sales values, the same fair values are given to the immovables with different properties, and this situation leads to an unfair taxation for the owners and a loss of tax income for the local administrations. Various solutions have been proposed for the situation.

Keywords:

Real Estate Tax, Real Estate Valuation, Tax Value, Loss of Tax.,

PDF

___

Alonso, A. & Rubio, G. (1990). Overreaction in the Spanish equity market, Journal of Banking & Finance, 14(2-3), 464-484.
Alp, Ali ve Yılmaz, Ufuk (2000). Gayrimenkul Finansmanı ve Değerlemesi, 1.Basım, İstanbul: Mart Matbaacılık Sanatları.
Çetinkaya, Ö. (2015). “Mahalli İdareler Maliyesi”, Ekin Yayınevi, 2015, İstanbul.
Çiftçi, T., & Organ, İ. (2015). “Türkiye’de Emlak Vergisi Uygulamasından Kaynaklanan Sorunlar Ve Çözüm Önerileri”, Niğde Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 8(4), 127-147.
Edizdoğan, N., Çetinkaya,Ö., &Gümüş,E.(2013). “Kamu Maliyesi”, Bursa: Ekin Basım Yayın Dağıtım.
İlhan, Aslı Tuba ve Öz, N. Semih (2020). “Türkiye’de Emlak Vergi Değerinin Toplu Değerleme Sistemi ile Belirlenmesi”, Maliye Çalışmaları Dergisi, Sayı:64, s.73-92.
Karakuş, Seda, (2020). “Emlak Vergisine Esas Değerlerin Belirlenmesinde Taşınmazların Fiziki, Yapısal Ve Konumsal Özelliklerinin Önemi”, ADÜAŞ Akademi (1)s.36-46. Erişim adresi: http://www.aduas.gov.tr/aduasakademi.pdf
Kesik A., Sakal M., Akdemir T.(2014). “Mali Yerinden Yönetim Teori Kavramsal Açıklamalar ve Türkiye ye İlişkin Değerlendirmeler Uygulaması”, Nobel Yayıncılık, Ankara, s.117;293.
Kırar, Bülent (2008). “Taşınmazlarda Emlak Vergisine Esas Değer, Tapu Değeri ve Piyasa Değeri Arasındaki Farklılıkların İncelenmesi; Beşiktaş Örneği”, İstanbul Teknik Üniversitesi, Gayrimenkul Geliştirme Programı, Yüksek Lisans Tezi.
Mooya, M. (2016), “Real estate valuation theory”, Springer Books.
Özelleştirme İdaresi Başkanlığı, “Tanıtım Dökümanı”, 2021.
Slack, E., & Bird, R. M. (2015). “How to reform the property tax: lessons from around the World”, Institute on Municipal Finance and Governance.
Şataf, Ceyda (2019), “Türkiye’de Emlak Vergisine Yönelik Genel Bir Değerlendirme”, Süleyman Demirel Üniversitesi, Hukuk ve İktisat Araştırmaları Dergisi.
Tanrıvermiş, H. 2016. “Gayrimenkul değerleme esasları”, Sermaye Piyasası Lisanslama ve Sicil ve Eğitim Kuruşu yayınları, 502, İstanbul.
Yavuz. Hakan, (2018). “Emlak Sahiplerinin Emlak Vergisine Bakışı: Sakarya Örneği”, Maliye Araştırmaları - 2 23, Ekin Yayınevi - s.23-36.
Yıldırım, Murat (2019). “Türk Vergi Sisteminde Emlak Vergisi Uygulaması”, T. C. Maltepe Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, Kamu Hukuku Anabilim Dalı, Yüksek Lisans Tezi, İstanbul.
1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu, http://www.mevzuat.gov.tr
1833 sayılı Arazi Vergisi Kanunu, http://www.mevzuat.gov.tr
1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, https://www.mevzuat.gov.tr/ , (Erişim tarihi: 21.07.2021).