Arazi ve Arsa Düzenlemesi Çalışmalarında Değer Esaslı Uygulama Yönteminin Benimsenmesi Gerekliliği Üzerine Bir Çalışma

Küresel ölçekte birçok ülke sanayileşme ve kentleşme sürecini birlikte ve yoğun şekilde yaşamaktadır. Ülkelerin çoğunda hızlı kentleşme oranı ve kontrolsüzlük; farklı kentsel gelişim türleri için sınırlı arazi kaynakları hoyratça kullanma, kentsel merkezlerde arazinin uygun olmayan niteliklerde kullanımı veya düşük arazi kullanım verimliliği ile sonuçlanmaktadır. Ayrıca, bilinçsiz ve kontrolsüz kentleşmeden kaynaklanan sorunlar, yapılı çevrenin ciddi şekilde bozulmasına sosyal tabakalaşma sorunlarına da neden olmaktadır. Aşırı nüfus artışı, yüksek kiralar, kötü kentsel yaşam koşulları, fiziki düzensizlik, ekonomik olarak verimsiz işgücü ve istihdam şartları, kurumsal olarak güvensiz ve uyumsuz bir toplumsal yapı, yetersiz teknik altyapı hizmetleri; hızla gelişmekte olan kentsel alanlara kapsamlı bir müdahaleyi gerektiren sorunlar arasında sayılabilir. Kentsel mekanlarda yeni alanların gelişim bölgesi olarak planlanması ve mevcut yerleşmeler ile bütünleşmiş bir şekilde kullanıma açılması, ancak Arazi ve Arsa Düzenlemesi (AAD) yönteminde plan uygulamasını etkin olarak kullanmakla mümkün olacaktır. Ülkemizde neredeyse 160 yıldır uygulanan AAD kentsel arazi gelişimi kapsamında imar ve mülkiyet sorunlarını çözerek hem idare hem de taşınmaz sahipleri açısından pek çok fayda sağlamıştır. Ancak AAD’nin daha etkin, adil, güvenilir ve sürdürülebilir olması için tüm dünyada olduğu gibi ülkemizde de eleştirilmekte; teknik uygulama yönüyle geliştirilerek evrilmesi gerektiği vurgulanmaktadır. Mevcut uygulama mevzuatımız kapsamında yapılan ‘alan esaslı’ AAD çalışmalarına ilişkin olumsuz eleştiriler neticesinde uygulayıcılar, kullanıcılar, akademisyenler ve yöneticiler ‘değer esaslı’ yönteme geçilmesinin gerekli olduğunda ortak fikri benimsemektedirler. Özellikle mevcutta uygulanan alan esaslı yöntemin “katılımcı olmaması, eşitliği sağlayamaması ve taşınmazların değerinde oluşan artışı kamuya adaletli bir şekilde aktaramaması” gibi konularda toplumsal beklentilere hakkaniyet ölçüsünde cevap verememesi ‘AAD yöntem uygulamasının değiştirilmesini’ sürekli ülke gündeminde tutmaktadır. Bu çalışma kapsamında, sorumlu merkezi yönetim birimi olan Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından “GAP Eylem Planı kapsamında, planlı alanlarda kentsel gelişim ve dönüşümün sağlanması amacıyla ve Örnek İmar Uygulamaları Projesi örnekleminde” 2016 yılında Adıyaman ili, Gölbaşı ilçesinde yapılan ‘pilot saha imar uygulaması’ incelenerek, değer eşitliğini benimseyen bir yönteme geçilme gerekliliği ortaya konacaktır.

Anahtar Kelimeler:

Alan Esaslı, Arazi ve Arsa Düzenlemesi, Değer Esaslı, Eş Değerlilik

PDF

___

[1] Ş.Ş. Türk, "Arazi ve arsa düzenlemesi yöntemi ve uluslar arası çerçevede etkin uygulanabilirliği," İTÜ dergisi, cilt 8, sayı 1, s. 117-126, 2009.
[2] E. Köktürk, , "Türkiye’de arsa düzenlemelerinde yeni bir model arayışı," Arazi Yönetimi Günleri, s. 469-490. İstanbul, 15-17 Kasım, 2012.
[3] T.Yomralıoğlu, "Arsa ve Arazi Düzenlemesi Çalışmalarında Bilgisayardan Yararlanma", YL tezi, Fen Bilimleri Enstitüsü, Karadeniz Teknik Üniversitesi, Trabzon, 1988.
[4] Ş. İnam, "Arazi ve Arsa Düzenlemesinde 3194 Sayılı İmar Kanununun 18. Maddesi Uygulamaları", YL tezi, Fen Bilimleri Enstitüsü, Selçuk Üniversitesi, Konya, 1989.
[5] T.Yomralıoğlu, "A Nominal Asset Value-Based Approach for Land Readjustment and Its Implementation Using Geographical Information System ", Doktora tezi, Department of Surveying, University of Newcastle, 1993.
[6] T.Yomralıoğlu, " A Value-Based Approach For Urban Land Readjustment ", FIG, XX. International Congress, Commission 8, Melbourne, 1994.
[7] M. Gürler, "İmar Planları Uygulama Yöntemleri," Mülkiyet Dergisi, cilt 6, s. 7-9, 1995.
[8] G. Larrson, Land Readjustment: Modern Approach to Urbanization. Aldershot: Avebury, 1997.
[9] B. Uzun, "Çevre Yolu- Mülkiyet İlişkilerinin İmar Hakları Açısından İncelenmesi ve Arazi Düzenlemesi Yaklaşımıyla Bir Model Önerisi ", Doktora tezi, Fen Bilimleri Enstitüsü, Karadeniz Teknik Üniversitesi, Trabzon, 2000.
[10] S.Y. Konursay, "Land Readjustment Process in Urban Design: Project Management Approach ", YL tezi, İzmir teknoloji Enstitüsü, İzmir, 2004.
[11] Y.H. Hong ve B. Needham, Analyzing Land Readjustment: Economics, Law, and Collective Action. Cambridge: Lincoln Institute of Land Policy, 2007.
[12] V. Salalı, "Arazi Ve Arsa Düzenlemesinin Eşdeğerlik İlkesi Açısından Yeniden Değerlendirilmesi", YL tezi, Fen Bilimleri Enstitüsü, Süleyman Demirel Üniversitesi, Isparta, 2014.
[13] B. Uzun, N.Ç. Şimşek, " Land readjustment for minimizing public expenditures on school lands: a case study of Turkey," Arabian Journal of Geosciences, cilt 11, s. 228-240, 2018.
[14] T.Yomralıoğlu, "Land Management", Ders notları, İstanbul Teknik Üniversitesi, Geomatik Mühendisliği, İstanbul, 2019.
[15] R. Manandhar, " Land Readjustment For Regularızatıon Of Informal Settlements," JScE, cilt 6, s. 40-50, 2019.
[16] A. Yakar, "18. Madde Uygulamasının Eleştirisi ve Öneriler," Mülkiyet Dergisi, cilt 39, s. 25-31, 2000.
[17] E. Köktürk ve E. Köktürk, " Yeni Bir İmar Tüzesinin ve En Önemli Öğesi Olarak Arsa Düzenlemelerinde Eşdeğerlik İlkesinin Oluşturulması," TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası, 10. Türkiye Harita Bilimsel ve Teknik Kurultayı, Ankara, Türkiye, 2005.
[18] F. Yıldız, G.Özkan, Ş.Yalpır, H.Yıldırım, A.Gökmen, M.Öztaş, " Alan Düzenleme Esaslarının Belirlenmesinde Değer Eşitliğini Esas Alan Modellerin Uygulanması Üzerine Bir Araştırma," Jeodezi, Jeoinformasyon ve Arazi Yönetimi Dergisi, cilt 99, s. 5-14, 2008.
[19] Kentleşme Şurası: Bayındırlık ve İskan Bakanlığı, Komisyon Raporları, 4-7 Mayıs, Ankara, 2009.
[20] M. Çete, "Turkish Land Readjustment: Good Practice İn Urban Development," J. Urban Plan., cilt 136, s. 373-380, 2010.
[21] K. Çelik, " İmar Uygulamalarında Eşdeğerlik Esasının Uygulanması İçin Model Seçimi," TMMOB Coğrafi Bilgi Sistemleri Kongresi Antalya, Türkiye, Ekim31-Kasım4, 2011.
[22] D. Gökce, V. Salalı, "Kentsel Dönüşümde “Eşdeğerlik” İlkesinin Önemi" Süleyman Demirel Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü Dergisi, c. 18, sayı. 1, ss. 55-65, Haz. 2014.
[23] A. Yılmaz, " İmar Uygulaması Değerlendirme Çatkısının Oluşturulması ve Değer Esaslı Uygulama Modelinin Ülkemize Uyarlanması ", Doktora tezi, Fen Bilimleri Enstitüsü, Yıldız Teknik Üniversitesi, İstanbul, 2016.
[24] Ş. Yalpır ve M. Ekiz, "Eşdeğerlilik Esaslı Arazi ve Arsa Düzenlemesinde Analitik Hiyerarşi Prosesinin Kullanımı " Ömer Halisdemir Üniversitesi, Mühendislik Bilimleri Dergisi, sayı. 1, ss. 59-75, 2017.
[25] A. Yılmaz ve H. Demir, "İmar Uygulamasında (3194/18) Değer Esası, Maliyet Karşılama ve Değer Kazanımı," TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası, 16. Türkiye Harita Bilimsel ve Teknik Kurultayı, Ankara, Türkiye, 2017.
[26] V. Çağdaş, " İmar Hakkı Esasına Dayalı Arazi ve Arsa Düzenlemesi Modeli " Harita Dergisi, sayı. 161, ss. 57-66, 2019.
[27] R. Güngör ve Ş. İnam, " İmar Uygulamalarında Farklı Dağıtım Metotlarının Karşılaştırılması " Geomatik Dergisi, sayı. 3, ss. 254-263, 2019.
[28] TC Devlet Planlama Teşkilatı, Sekizinci Beş Yıllık Kalkınma Planı; Harita, Tapu Kadastro, Coğrafi Bilgi ve Uzaktan algılama Sistemleri, Arazi ve Arsa Politikaları, Arazi Toplulaştırması, Arazi Kullanımı Özel İhtisas Raporu , 2001.
[29] Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası İstanbul Şubesi, “Arazi Toplulaştırması ve Taşınmazların Değerlendirilmesi”,1996.
[30] TC Bayındırlık ve İskân Bakanlığı, “Kentleşme Şurası-Mekânsal Planlama Sistemi ve Kurumsal Yapılanma Komisyonu Raporu”, 2009.
[31] KENTGES, Bütünleşik Kentsel Gelişme Stratejisi ve Eylem Planı 2010-2023.
[32] DPT Onuncu Kalkınma Planı, 2014-2018.
[33] 3194 sayılı İmar Kanunu ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Tasarısı, 16 Aralık 2014.
[34] Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, 2016. https://adiyaman.csb.gov.tr/gap-illeri-ornek-imar-uygulamalari-haber-65113
[35] 7181 sayılı Tapu Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, 04 Temmuz 2019.
[36] Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik, 22 Şubat 2020.
[37] Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı (Mekânsal Planlama Genel Müdürlüğü) “Dünyadaki İmar Uygulama Modellerinin İncelenerek, Halkımızın Kültürel Birikimini Dikkate Alan, Adil ve Katılımcı, Mevzuata da Altlık Oluşturacak Bilimsel Tabanlı Yeni Bir İmar Uygulama Modelinin Geliştirilmesi”, 2020.
[38] Gölbaşı belediyesi http://www.golbasi.bel.tr
[39] Adıyaman İl Kültür ve Turizm müdürlüğü https://adiyaman.ktb.gov.tr/
[40] Gölbaşı kaymakamlığı, http://www.golbasi.gov.tr/
[41] Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, 2013. https://mpgm.csb.gov.tr/adiyaman---sanliurfa---diyarbakir-planlama-bolgesi-i-82181