Bu makale Türk bankacılık sisteminde özellikle son yıllardaki kredi büyümesi sonucunda kredi mevduat oranının geldiği seviyeyi dikkate alarak banka bilançolarının içerisindeki konut kredilerine, bu kredilerin fiyatlanma dinamiklerine, mevduat ile fonlanma durumlarına odaklanmakta, bir fonlama alternatifi olarak menkul kıymetleştirme potansiyelleri üzerine değerlendirmelerde bulunmaktadır. Konut kredilerinin üç aya kadar vadelerde yoğunlaşan vadeli mevduat ile finanse edilmelerinde, zorunlu karşılık, vade uyumsuzluğu riski ve kanunen tüketiciye tanınmış düşük bedelli erken kapama hakkı faktörlerinin dikkate alınarak matematiksel olarak nasıl fiyatlama yapılması gerektiğini ortaya koymaktadır. Bu faktörler doğrultusunda yapılan teorik fiyatlama ile pratikte piyasadaki fiyatlamalar arasındaki farkın yarattığı risk bankacılık sisteminin bilançolarında karşılığı alınamadan taşınmaktadır. İpotek Teminatlı Menkul Kıymet (İTMK) ve İpoteğe Dayalı Menkul Kıymet (İDMK) modelleri konut kredisi finansmanında mevduata bir alternatif olabilirler. Yasal çerçevesi Sermaye Piyasası Kurulu tarafından çizilmiş olan bu iki model karşılaştırıldığında, pratikte Türk bankacılık sistemi için Amerika Birleşik Devletleri piyasasında yaygın olan İDMK'ların değil, Kıta Avrupası'nda sıklıkla kullanılan İTMK'ların daha uygun olduğu görülmektedir. Piyasa gelişmeleri de bu yöndedir. Kıta Avrupası'ndaki İTMK piyasasına ilişkin büyüklük, para birimi ve faiz tipi bilgilerinin paylaşılmasının ardından, sistemdeki tek örnek olan Vakıfbank işleminden hareketle İTMK'ların konut kredisi portföylerini hangi risklerden arındıramadığı ve ihraçlarının yapıldığı para biriminin ihraççıya etkisi ele alınmaktadır. Türkiye'nin demografik yapısı ve şehirleşmesi ele alındığında konut finansmanının gelecekte de kritik önem taşıması muhtemeldir, bu nedenle bu ilk ihraç özellikle likidite yaratma açısından çok önemlidir. Öte yandan İTMK'ların bankacılık sisteminin risk optimizasyonu açısından daha etkin olabilmeleri için Türk Lirası cinsinden ihraç edilebilmeleri kritiktir ve mevcut durumda özellikle fiyatlama dinamikleri açısından bunun önünde önemli engeller bulunmaktadır.

This paper considers new levels of the loan-to-deposit ratio of the Turkish banking system after significant loan growth in recent years and focuses on mortgage loans. Taking their current pricing dynamics into account, securitization potentials are evaluated as an alternative financing. Mortgage loans are currently financed through term deposits with maturities until 3 months. The paper tries to define mathematical fair pricing by calculating mandatory reserve cost, maturity mismatch risk and cheap early termination option guaranteed to customers by law. The risk generated by the deviation of that theoratical price from current market prices is on the banking system. Alternatives to deposit financing may be securitization via Covered Bonds (CB) or Residental Mortgage Backed Securities (RMBS). The legal framework for those models is defined by Capital Markets Board. For practical reasons, CB's (widely used in Europe) seem more appropriate for Turkish banking system than RMBS's (widely used in United States). After information is shared regarding the size, currency and interest type of European CB's, Vakıfbank Issue is considered to explain what types of risks of mortgage portfolios are not eliminated by CB's and the effect of the issued currency. Taking into account the demography and urbanization in Turkey, most probably, housing finance will continue to be crucial. Therefore, that first bond issue is quite important from liquidity generation perspective. However, so that CB's may be more effective, issuance in local currency is critical for risk optimization and with the current pricing dynamics there are some boundaries in front of that.