ALMAN VE İSVİÇRE HUKUKU İLE KARŞILAŞTIRMALI OLARAK TÜRK HUKUKUNDA BAŞLANGIÇ KİRA BEDELİNİN SINIRLANDIRILMASI MESELESİ

Bazı ülkelerin hukuki düzenlemelerinde, kiracının korunması esası benimsenip kiracıyı koruyucu özel hükümler ihdas edilmiştir. Söz konusu ülkelerde, genellikle kira bedelinin serbestçe belirlenmesinin ve/veya artırılmasının önüne geçilerek kiracının korunması amaçlanır. Misal, Alman ve İsviçre hukukunda, özel düzenlemeler uyarınca taraflar, yeni bir kira sözleşmesi akdederken dahi kira bedelini serbestçe belirleyememektedirler. Bir başka deyişle, bahsi geçen ülkelerde, başlangıç kira bedeli özel hükümler yoluyla sınırlandırılmıştır. Türk hukukunda ise 6098 sayılı TBK m. 344’te kira sözleşmesi devam ederken kira bedelinde meydana gelecek artış sınırlandırılmış, ancak başlangıç kira bedelini sınırlayan özel bir hüküm öngörülmemiştir. Oysa ki son zamanlarda Türkiye’de bazı illerde başlangıç kira bedellerinde büyük artışların yaşandığı görülmektedir. Bu çalışmamızda, Alman ve İsviçre hukukundaki başlangıç kira bedeline ilişkin sınırlamalar ele alınıp Türk hukukunda Alman ve İsviçre hukukunda olduğu gibi başlangıç kira bedeline ilişkin sınırlamalara ihtiyaç duyulup duyulmadığı incelenecektir.

Anahtar Kelimeler:

Başlangıç kira bedeli, Kira bedelinin sınırlandırılması, Aşırı yararlanma (gabin), İsviçre, Alman Hukuku.

THE ISSUE OF LIMITING THE INITIAL RENTAL PRICE IN TURKISH LAW COMPARATIVELY WITH GERMAN AND SWISS LAW

In the legal regulations of some countries, the principle of tenant protection has been adopted and special provisions have been established to protect the tenant. In these countries, it is generally aimed to protect the tenant by preventing the determination and/or increase of the rental price uncontrolledly. For instance, in German and Swiss law, pursuant to special regulations, the parties cannot freely determine the rental price even when concluding a new lease agreement. In other words, in the mentioned countries, the initial rental price is delimitated by special provisions. In Turkish law, the increase in the rental price over the course of the rental agreement is limited in accordance with the article 344 of the Turkish Code of Obligations No. 6098, but there is no special provision limiting the initial rental price. However, it has been observed that there have been large increases in the initial rental prices in some provinces in Turkey recently. In this study, the limitations on the initial rental price in German and Swiss law will be discussed and it will be examined whether there is a need for restrictions on the initial rental price in Turkish law as in German and Swiss law.

Keywords:

Protection of Tenants, Initial Rental Price, Limitation of Rental Price, Lision, Special Regulation,

PDF

___

ABRAMENKO, Andrik, “Mietpreisbremse- Ein Lehstück für Gesetz- und Verordnungsgeber”, ZRP 2018, s. 34-36.
AKINCI, Şahin, “COVID 19’un Borç İlişkilerine Ve Bazı Borçlar Hukuku Sözleşmelerine Etkisi“, İstanbul Ticaret Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi Covid-19 Hukuk Özel Sayısı, Yaz 2020/2, Yıl: 19, Sa. 38 (Covid-19 Özel Ek), s. 62-103.
AKKANAT, Halil, TÜBA COVID 19 Küresel Salgını: Hukuki Değişim ve Etkileşimler Raporu (Ed: İzzet ÖZGENÇ/Halil AKKANAT/Hayrrettin ÇAĞLAR/Haluk Hadi SÜMER/Muhammet ÖZEKES/Türkiye Bilimler Akademisi Yayınları, TÜBA Raporları No: 36, Ankara, 2020.
ANTALYA, O. Gökhan, Borçlar Hukuku, Genel Hükümler, C. V/1, 1, Genişletilmiş 2. Baskı, Seçkin Yayınevi, Ankara, 2019.
ARAT, Ayşe, Küresel Salgının İşyeri Kiralarına Etkisi ve Çözüm Önerileri, Covid 19 Salgınının Hukuki Boyutu, Ed. Muhammet ÖZEKES, XII Levha, İstanbul, 2020, s. 441-450.
ARTZ, Markus, “Von Reformen und Reförmchen Zur Entwicklung des deutschen Wohnraummietrechts seit der "Großen Mietrechtsreform" 2001“, NJW 2015, s. 1573, 1577 (Artz, NJW 2015).
ARTZ, Markus, Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, Herausgegeben Säcker, Franz Jürgen/Rixecker, Roland/Oetker, Hartmut/Limperg, Bettina, Verlag C. H. beck München (Artz, 556d BGB).
ARTZ, Markus/BÖRSTINGHAUS, Ulf, “Das am 1.1.2019 in Kraft getretene Mietrechtsanpassungsgesetz. Ungereimtheiten bei den Neuerungen zu Mietpreisbremse, Modernisierungsmieterhöhung, Herausmodernisieren und gewerblichen Zwischenmietverhältnissen“, NZM 2019, s. 12-25 (Artz/Börstinghaus, NZM 2019).
ATAMER, Yeşim M., Sözleşme Özgürlüğünün Sınırlandırılması Sorunu Çerçevesinde Genel İşlem Şartlarının Denetlenmesi, Beta Basım Yayın, İstanbul, 2001.
ATAMER, Yeşim M., Yeni Türk Borçlar Kanunu Hükümleri Uyarınca Genel İşlem Koşullarının Denetlenmesi – TKHK m. 6 ve TTK m. 55, f.1, (f) ile Karşılaştırmalı Olarak”, Türk Hukukunda Genel İşlem Şartları Sempozyumu, Banka ve Ticaret Hukuku Enstitüsü Yayınları, Ankara, 2012 (Atamer, Denetleme).
AYAN, Mehmet, Borçlar Hukuku (Genel Hükümler), Seçkin Yayıncılık, 11. Baskı, Ankara, Ekim 2016.
AYDEMİR, Efrail, Yeni Türk Borçlar Yasasına Göre Kira Hukuku, Seçkin Yayıncılık, 3. Baskı, Ankara, 2014.
AYDOĞDU, Murat, Türk Borçlar Hukuku’nda Genel İşlem Koşullarının ve Tüketici Hukuku’nda Haksız Şartların Denetimi, Seçkin Yayıncılık, Ankara, 2014.
AYDOĞDU, Murat/YAĞCIOĞLU, Ali Haydar, Kovid-19 Salgının Borç İlişkilerine ve Yargılamaya Etkileri, Adalet Yayınevi, Ankara, 2020.
BAYSAL, Başak/UYANIK, Murat/YAVUZ, Selim, Koronavirüs 2019 (Covid 19) ve Sözleşmeler, Covid 19 Salgınının Hukuki Boyutu, Hukukun Tüm Alanlarında Değerlerdirmeler (Ed. Muhammet ÖZEKES) XII Levha, İstanbul, 2020, s. 269-282.
BELLING, Detlev, W./İNCE, Nurten, “Türk-Alman Hukukunda Temel Hakların Özel Hukuk İlişkilerine Etkisi“, LHD, C. 12, Sa. 137, s. 3-58.
BERNER KOMMENTAR, (Hrsg: Heinz Hausherr, Hans Peter Walter) Die Miete, Art. 256-259i OR, Stämpfli Verlag, Bern, 2015.
BİLGİN YÜCE, Melek, Koronavirüs Salgını Nedeniyle Hükümet Kararıyla Kapatılan İşyerlerinin Kira Sözleşmelerinin Akıbetinin Değerlendirilmesi, Covid 19 Salgınının Hukuki Boyutu, Hukukun Tüm Alanlarında Değerlendirmeler (Ed. Muhammet ÖZEKES), XII Levha, İstanbul, 2020, s. 411-440.
BLANKENAGEL, Alexande/SCHRÖDER, Rainer/SPOERR, Wolfgang, “Verfassungsmäßigkeit des Instituts und der Ausgestaltung der sog. Mietpreisbremse auf Grundlage des MietNovGE“, NZM 2015, s. 1-28.
BLUMER, Maja, (Hrsg: Wolfgang Wiegang) Gebrauchsüberlassungsverträge (Miete/Pacht), Schweizerisches Privatrecht, VII/3, Helbing Lichtenhahn Verlag, Basel, 2012.
BÖRSTINGHAUS, Ulf, “Die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete für Wohnraum“, NJW 2015, s. 1553-1559 (Börstinghaus, NJW 2015).
BÖRSTINGHAUS, Ulf, “Eine erste Stellungnahme zum mietrechtlichen Teil des Referentenentwurfs eines Mietrechtsnovellierungsgesetzes“, DWW 2014, s. 202-210 (Börstinghaus, DWW 2014).
BÖRSTINGHAUS, Ulf, “Zwischen Vermieterfreiheit und Mieterschutz“, WuM 2018, s. 610-625 (Börstinghaus, WuM 2018).
BRÜCKNER, Carsten, Mietpreisbremse, Rechtsfolgen für Vermieter, 1. Auflage, Haus & Grund, 2015.
BUZ, Vedat, “Gabin Halinde Edimler Arasındaki Aşırı Orantısızlığın Giderilerek Sözleşmenin Ayakta Tutulması,” BATİDER 1998, C. 19; Sa. 4, s. 53-82.
CANSEL, Erol/ÖZEL, Çağlar, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Seçkin Yayıncılık, Cilt 1, 2. Baskı, Ankara, Ekim 2017.
ÇAVDAR, Pelin, “İsviçre Borçlar Kanunu 2020 Tasarısı’nda Aşırı Yararlanma ve İrade Sakatlığı Hükümlerininin Düzenlenişi ve Türk Borçlar Kanunu İle Karşılaştırılması, MÜHFAD 2019, C. 25, Sa. 1, s. 434-449.
DEMİRCİOĞLU, Huriye Reyhan, “6098 Sayılı TBK.’ya Göre Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kiraya Verenin Bildirimli Fesih Hakkını Kullanabilmesinde Süre Sorunu”, BATİDER, Haziran 2015, C. XXXI, Sa. 2. s. 167-199.
DEMİRSAN, Turgut, “Kira Bedelinin Saptanması”, Türkiye Barolar Birliği Dergisi, Sa. 6, Eylül 1989, s. 851-859.
DOĞAN, Gül, “6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Çerçevesinde Genel İşlem Koşulları”, Prof. Dr. Mustafa Dural’a Armağan, Filiz Kitabevi, 1 Baskı, Nisan 2013, s. 459-474.
DOĞAN, Murat, Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Sona Ermesi, Adalet Yayınevi, Ankara, Şubat 2011.
DOHSE, Roderich/POPIEL, Dominique Johanna, Die Geschäftsraummiete, Die Schriftenreihe Das Recht der Wirtschaft (RdW), 7. Auflage, Richard Boorberg Verlag, 2014.
EISENSCHMID, Nobert, “Die Mietpreisbremse kommt”, ZRP 2015, s. 27-28.
EREN, Fikret, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 24. Baskı, Yetkin Yayınevi, Ankara, 2019.
FEYZİOĞLU, Feyzi Necmeddin, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Fakülteler Matbaası, C. 1, 2. Bası, İstanbul, 1976.
FLEINDL, Huber, Beck-online. Grosskommentar, Gesamtherausgeber für das Zivilrecht Gsell, Beate/Krüger, Wolfgang/Lorenz, Stephan/Reymann, Christoph, C.H. Beck München, 2021 (Fleindl, 556d BGB).
FLEINDL, Hubert,“ § WiStG - Ein Fall für den Papierkorb? Die gesetzlichen Regelungen zur Begrenzung der Miethöhe“, WuM 2013, s. 703- 716 (Fleindl, WuM 2013).
GAUCH, Peter/SCHLUEP, Walter R., Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 2 Bände 6 Auflage, Zürich 1995.
GSELL, Beate, “Die gerechte Miete“ WuM 2017, s. 305-312.
GÜMÜŞ, Mustafa Alper, “Yeni” 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmesi (TBK m. 299-356), Vedat Kitapçılık, 2. Bası, İstanbul, 2012.
HATEMİ, Hüseyin/GÖKYAYLA, Emre, Borçlar Hukuku Genel Bölüm, Vedat Kitapçılık, İstanbul, 2017.
HAVUTÇU, Ayşe, Açık İçerik Denetimi Yoluyla Tüketicinin Genel İşlem Şartlarına Karşı Korunması, Güncel Yayınevi, İzmir 2003.
HONSELL, Heinrich, Schweizerisches Obligationenrecht Besonderer Teil, Stämpfli Verlag AG, Bern 2010.
HORST, Hans Reinold, “MietNovG I: Praxisfragen zur „Mietpreisbremse“ im freifinanzierten Wohnungsbau“, NZM 2015, s. 393-413.
İNCE AKMAN, Nurten, “Türk Hukuku ve Alman Hukukunda Covid 19 Salgının Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kiracının ve Kiraya Verenin Borçlarına Etkisi”, Covid 19 Küresel Salgının Hukuktaki Yansımaları (Ed. Kemal Şenocak), Yetkin Yayınları, Ankara, Şubat 2021, s. 39-16.
İNCE, Nurten/KANLI, İmam Bakır/ERYİĞİT, Burak Hamza, “İnsan Hakkı olarak Konut Hakkı, Uluslararası Politik Araştırmalar Dergisi, 2017, C. 3, Sa. 2, s. 21-36.
İNCEOĞLU, M. Murat, Kira Hukuku, XII Levha, Cilt 1, Mart 2014.
İNCEOĞLU, M. Murat, Kira Hukuku, XII Levha, Cilt 2, İstanbul, 2014.
SCHMID, Jörg/ STÖCKLI, Hubert, Schweizerisches Obligationenrecht, Besonderer Teil, Schulthess, Zürich- Basel- Genf, 2010.
JÜRGEN, Kühling, “Gentrifizierung als Rechtsproblem: Wohnungspolitik ohne rechtsstaatliche Leitplanken?” NZM 2020, s. 521-531.
KAPANCI, K. Berk, “Bir Yıldan Uzun Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Bedelinin Türk Lirası Üzerinden Belirlenmesinde TBK m. 344 F.1 C. Son'un Yorumlanması”, İNÜHFD, 2015, C. 2, Özel Sayı, s. 809 – 834.
KAYA, İlkay “Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Bedelinin Belirlenmesi”, BÜHFD, 2014, C. 9, Sa. 123-124, s. 171-196.
KAYNAR, Muhammet, Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Bedelinin Belirlenmesi, Vedat Kitapçılık, İstanbul, 2014.
KILIÇ, Muharrem, “Konut Hakkının Sosyopolitiği: Sosyal Haklar Sistematiği Açışından Bir Çözümleme”, Anayasa Yargısı, 2020, C. 37, Sa. 2, s. 67-112.
KIRKBEŞOĞLU, Nagehan, Türk Özel Hukukunda Kısmı Hükümsüzlük, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na göre Uyarlanmış, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2011.
KOLLER, Alfred, Schweizerisches Obligationenrecht, Besonderer Teil, Die einzelnen Vertragsverhältnisse Art. 184-318 OR., Band I, Stämpfli, Bern, 2012.
KUDLICH, Hans, BeckOK OWIG, Herausgegeben Graf, Jürgen, C. H. Beck, München, 2021.
KURZKOMMENTAR OR Art. 1- 529, (Hrsg: Heinrich Honsell), 1. Auflage, Helbing Lichtenhahn Verlag, Basel, 2008. (KurzK, Art.).
LAMMEL, Siegbert, “Theorie und Praxis der Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG (Frankfurt a. M.)“, NZM 1999, s. 989-995.
LAMPE, Joachim, Beck Kurz Kommentare Band 17 Erbs/Kohlhaas, Strafrechtliche Nebengesetze, Herausgegeben Häberle, Peter, C. H. Beck, München, 2021.
LEHMANN-RICHTER, Arnold, “Voraussetzungen und Kontrolle einer Gebietsverordnung zur Mietpreisbremse“, WuM 2015, s. 204-212.
LEUSCHNER, Lars, “Die „Mietpreisbremse“ – Unzweckmäßig und verfassungsrechtlich höchst bedenklich”, NJW 2014, s. 1929-1933.
LÜTZENKIRCHEN, Klaus/DICKERSBACH, Marc/ABRAMENKO, Andrik, Mietrecht Kommentar, 2. Auflage, OttoSchmidt, Köln, 2015.
MAKARACI BAŞAK, Aslı/ÖKTEM ÇEVİK, Seda/YÖRÜK, Işılay, Korona Virüsun İşyeri Kira Sözleşmelerine Etkisi, Hukukun Tüm Alanlarında Değerlerdirmeler (Ed. Muhammet ÖZEKES) XII Levha, İstanbul, 2020, s. 393-410.
MINDER, Matthias, Die Übertragung des Mietvertrags bei Geschäftsräumen (Art. 263 OR), Einschliesslich des Verhältnisses von Art. 263 OR zum Fusionsgesetz (FusG), Schulthess, Zürich- Basel- Genf, 2010.
OBERHAMMER, Paul/KLETECKA, Andreas/WALL, Andrea, (Hrsg); Soziales Mietrecht in Europa, Springer Verlag, Wien, 2011.
OĞUZMAN, M. Kemal/ ÖZ, M. Turgut, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Vedat Kitapçılık, Cilt I, 16. Bası, İstanbul, Şubat 2018.
ÖZEN, Burak, “Kira Bedeli Artışına İlişkin Sözleşme Şartları ve Sözleşme Uyarınca Gerçekleşen Kira Bedeli Artışının Kira Tespit Davası Sonucunda Gerçekleşen Kira Bedeli Artışından Ayırt Edilmesi”, Prof. Dr. Cevdet Yavuz’a Armağan, 2016, s. 2033-2062.
ÖZTÜRK, Gizem Kılıç, “Kira Tespit Davası ve Esasları”, TBB Dergisi, Mart-Nisan 2017, Sa. 129, s. 229-260.
ÖZYAKIŞIR, Özkan, Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Kira Bedeli, Adalet Yayınevi, Ankara, 2019.
PETERMANN, Frank Thomas, Die Entwicklung des schweizerischen Mietrechts von 1881 bis 1989, Diss., SVIT-Verlages, Zürich, St. Gallen, 1997.
PRÄJUDIZIENBUCH OR, (Hrsg; Peter Gauch/Viktor Aepli/Hubert Stöckli) Rechtsprechung des Bundesgerichts (1875-2012), 8. Auflage, Schulthess, Zürich-Basel-Genf, 2012.
SCHINDLER, Benjamin,“Vom Nachjustieren der Mietpreisbremse“ NZM 2020, s. 347-357.
SIEGRIST, Robert, Der missbräuchliche Mietzins: Regel und Ausnahmen (Art. 269 und 269a OR), Schulthess, Zürich, 1997.
SVIT KOMMENTAR, Das schweizerische Mietrecht Kommentar, 3. Auflage, Schulthess, Zürich- Basel- Genf, 2008. (SVIT Komm).
TEKİNAY, Selahâttin/AKMAN, Sermet/BURCUOĞLU, Halûk/ALTOP, Atillâ, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Filiz Kitabevi, 7. Baskı, İstanbul, 1993.
TONNER, Klaus, Vertragliche Schuldverhältnisse, 4. Auflage, Nomos, 2016.
TOPUZ, Murat, “6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Çerçevesinde Genel İşlem Koşullarında Kapsam (Yürürlük) Denetimi”, Prof. Dr. Mustafa Dural’a Armağan, 2013, İstanbul, s. 1138-1175.
TOPUZ, Murat, “Fahiş Gabin’in (Laesio Enormis) Roma Sözleşmeler Hukukunda Uygulama Alanı ve Fahiş Gabin’e Bağlanan Hukuki Sonuçlar”, Maltepe Hukuk Dergisi, 2007, C. 6, Sa. 1, s. 463-495.
VON HIPPEL, Eike, Der Schutz des Schwächeren (Uni-Taschenbucher), J.C.B. Mohr (Paul Siebeck), Tübingen, 1982.
WEBER, Roger, Der gemeinsame Mietvertrag, Zurcher Studien zum Privatrecht 109, Schulthess, Zürich, 1993.
YELMEN, Adem, Türk Borçlar Kanunu’na Göre Genel İşlem Şartları, Yetkin Yayınları, Ankara, 2014.
YILDIRIM, Abdulkerim, Türk Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Monopol Yayınevi, 10. Baskı, Ankara, Ekim 2019.
ZIHLMANN, Peter, Das Mietrecht, Leitfaden des schweizerischen Mietrechts für den Praktiker, 2. Auflage, Schulthess, Zürich 1995.
ZK - Zürcher Kommentar, Vormerkungen zum 8. Titel (Art.253- 273c OR), Art. 253-265 OR, Die Miete, 5. Auflage, (Hrgs: Peter HIGI/Anton BÜHLMANN/Christoph WILDISEN), Schultess 2019.
INTERNET KAYNAKLARI https://docs.wfp.org › api › documents › download. (E.T. 12.09.2021).
https://www.bgbl.de/xaver/bgbl/start.xav?startbk=Bundesanzeiger_BGBl&start=//*%5B@attr_id=%27bgbl120s0540.pdf%27%5D#__bgbl__%2F%2F*%5B%40attr_id%3D%27bgbl120s0540.pdf%27%5D__1632115142572 (E.T. 16.09.2021).
https://www.businessinsider.de/wirtschaft/kt-fuer-kopftuch-e40-fuer-schwarze-menschen-wohnungsbaugesellschaft-brebau-soll-wohnungssuchende-diskriminiert-haben/(E.T. 16.09.2021).
https://www.hurriyet.com.tr/ekonomi/fahis-kira-artisi-isyan-ettirdi-41880192; https://www.dw.com/tr/t%C3%BCrkiyede-konutta-fahi%C5%9F-fiyat-krizi/a-59113134; https://www.haberturk.com/tuketici-konut-kiralarindaki-fahis-artistan-sikayetci-3171501-ekonomi; https://www.ntv.com.tr/ekonomi/ev-kiralarinda-fahis-artis-bin-liralik-ev-2-bin-500-lira-oldu,-cfdrKyUYkKF2VH1JzxE2A (E.T. 16.09.2021).
https://www.hurriyet.com.tr/ekonomi/fahis-kira-artisi-isyan-ettirdi-41880192; https://www.dw.com/tr/t%C3%BCrkiyede-konutta-fahi%C5%9F-fiyat-krizi/a-59113134; https://www.haberturk.com/tuketici-konut-kiralarindaki-fahis-artistan-sikayetci-3171501-ekonomi; https://www.ntv.com.tr/ekonomi/ev-kiralarinda-fahis-artis-bin-liralik-ev-2-bin-500-lira-oldu,-cfdrKyUYkKF2VH1JzxE2A (E.T. 16.09.2021).
https://www.immobilo.de/ratgeber/mieten-vermieten/mietbelastungsquote/ (E. T. 30.09.2021).
https://www.iwd.de/artikel/loehne-steigen-oft-schneller-als-mieten-457854/ ( E. T. 30.09.2021).
https://www.milliyet.com.tr/galeri/evler-ates-pahasi-yurtlarda-yer-yok-6590151/5 (E. T. 17.09.2021).
https://www.rbb24.de/politik/wahl/volksentscheid-wohnen/beitraege/volksentscheid-berlin-wahl-deutsche-wohnen-enteignung.html (E. T. 30.09.2021).