Kamu Konutu Fiyatlarını Belirleyen Faktörlerin Hedonik Fiyat Modeliyle Analizi

Kamu konutlarının fiyatlarını belirleyen faktörlerin analiz edildiği bu çalışmada, konut fiyatlarının yapısal, konumsal ve komşuluk özelliklerince belirlendiği varsayımına dayanan hedonik fiyat modelinden yararlanılmıştır. Çalışmanın model uygulamasında, Ankara İli Çankaya İlçesinde bulunan ve Aralık 2019-Ekim 2020 tarihleri arasında ihale yoluyla satışı gerçekleşen Hazine mülkiyetindeki kamu konutlarına ilişkin yatay kesit verisi kullanılmıştır. Tahminler en küçük kareler yöntemi ile yapılmıştır. Modeller oluşturulurken bağımsız değişkenleri belirlemek için adım adım regresyon yönetimine başvurulmuştur. Elde edilen sonuçlara göre konutun bulunduğu parselin yüzölçümünün artması, konut büyüklüğünün artması, konutun ara katta bulunması, konutun bulunduğu binanın sokak(lar) ve/veya cadde(ler) kesişiminde konumlanması, konutun yaşının artması, konutun 500 metre yakınında metro durağının bulunması, konutun otoparkının bulunması, konutun bulunduğu mahalledeki park sayısının artması, konutun bulunduğu katın artması, konutun Bahçelievler, Emek, Yukarı Bahçelievler, Söğütözü, Konutkent, Birlik, 100. Yıl, Bayraktar, Maltepe, Harbiye, Yücetepe, Esatoğlu ve Fakülteler Mahallelerinde bulunması konut fiyatını pozitif yönde etkilemektedir. Konutun bodrum katta veya zemin katta bulunması, konutun bulunduğu binadaki toplam kat sayısının artması, konutun Kızılay şehir merkezine, alışveriş merkezine ve parka olan uzaklığının artması, konutun bulunduğu binanın sokak üzerinde konumlanması, konutun Güvenevler, Keklikpınarı, Aydınlar, Şehit Cevdet Özdemir ve Aşağı Öveçler Mahallelerinde bulunması konut fiyatını negatif yönde etkilemektedir. Bu çalışmanın özgün yanı kamu konutları üzerine yapılmış ilk hedonik fiyat modeli uygulaması olması ve gerçek satış fiyatlarının kullanılmasıdır. Elde edilen bulgular üç açıdan önemlidir; birincisi, çalışmada tamamı aynı ilçe sınırları içerisinde bulunan benzer özelliklere sahip konutlara ilişkin oldukça homojen bir veri seti kullanılmıştır. İkincisi, belli bir sosyoekonomik kesimin talebi incelenmiştir. Üçüncüsü, öncelikli alım hakkı sahipliği gibi belirli bir kesim lehine yasayla düzenlenmiş bazı satın alma kolaylıklarının ihalelerde rekabet şartlarını olumsuz yönde etkileyebileceğine dair elde edilen ampirik bulgulardır.

Anahtar Kelimeler:

Kamu Konutları, Konut Piyasası, Hedonik Fiyat Modeli, Ankara

Analysis of Factors Determining Public Housing Prices Using the Hedonic Price Model

This study aims to research the factors that determine public houses prices. The hedonic price method, which is based on the assumption that house prices are determined by structural, locational, and neighbourhood attributes, was utilised in this research. In the models that examine the factors, the cross-sectional data of the public houses owned by the treasury were analysed, which were sold through an auction between December 2019 and October 2020 in the Çankaya District of Ankara Province. Estimates were made using the least-squares method. Independent variables were determined by the stepwise regression method. According to the results, the increase in the area of the parcel where the house is located, the increase in the size of the house, the location of the house on the mezzanine, the location of the building where the house is located at the intersection of the street(s) and/or avenue(s), the increase in age of the house, the presence of a metro stop 500 meters from the house, the presence of a car park, the increase in the number of parks in the neighbourhood where the house is located, the increase in the floor of the house, the location of the house in Bahçelievler, Emek, Yukarı Bahçelievler, Söğütözü, Konutkent, Birlik, 100. Yıl, Bayraktar, Maltepe, Harbiye, Yücetepe, Esatoğlu and Fakülteler affect the housing prices positively. The house is located on the basement or ground floor; the increase in the total number of floors in the building, the increase in distance of the house to the Kızılay city centre, shopping centre, and the park, the house is located on the street, the location of the house in Güvenevler, Keklikpınarı, Aydınlar, Şehit Cevdet Özdemir, and Aşağı Öveçler affect the housing prices negatively. The originality of this study is that it is the first hedonic price model application on public housing, and real sales prices are used. The findings are important in three aspects; First, a fairly homogeneous data set was used for the houses with similar characteristics, all within the borders of the same district. Second, the demand of a certain socioeconomic group is examined. Third, there are empirical findings that some purchasing facilities, such as priority right of purchase, regulated by law in favour of a certain group, may adversely affect the competitive conditions in auctions.

Keywords:

Public Housing, Housing Market, Hedonic Price Model, Ankara,

PDF

___

Abdulai, R. & A. Owusu-Ansah (2011), “House Price Determinants in Liverpool, United Kingdom”, Economic and Political Issues in Europe, 22(1), 1-19.
Alkan, L. (2015), “Housing Market Differentiation: The Cases of Yenimahalle and Çankaya in Ankara”, International Journal of Strategic Property Management, 19, 13-26.
Alkan-Gökler, L. (2017), “Ankara’da Konut Fiyatları Farklılaşmasının Hedonik Analiz Yardımıyla İncelenmesi”, Megaron, 12(2), 304-315.
Amidu, A.R. & A.O. Agboola (2009), “Empirical Evidence of The Influences On First-Price Bid Auction Premiums”, International Real Estate Review, 12(2), 157-170.
Andersson, D. et al. (2010), “Does High-Speed Rail Accessibility Influence Residential Property Prices? Hedonic Estimates From Southern Taiwan”, Journal of Transport Geography, 18(1), 166-174.
Arslanlı, K.Y. (2020), “Analysis of House Prices: A Hedonic Model Proposal For Istanbul Metropolitan Area”, Journal of Design for Resilience in Architecture and Planning, 1(1), 57-68.
Aydemir, S. (2001), “Türk Kamu Yönetimindeki Kamu Konutlarının Satışı Problemi”, Mevzuat Dergisi, 4(38), , 17.05.2021.
Bilgin, İ. (1996), Tanzimat’tan Günümüze Anadolu’da Konut ve Yerleşmenin Modernleşme Süreci, Tarihten Günümüze Anadolu’da Konut ve Yerleşme, Tarih Vakfı Yurt Yayınları, İstanbul.
Bozkurt, G.M. (2014), “Türkiye’de Kamu Konutları Yönetimi ve Konut Kiralarının Analizi: Ankara İli Örneği”, Ankara Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü, Yüksek Lisans Tezi.
Bulut, H. vd. (2015), “Samsun İli Konut Fiyatlarını Etkileyen Faktörlerin Hedonik Fiyat Modeli İle İncelenmesi”, Alphanumeric Journal, 3(2), 121-130.
Chau, K.W. & T.L. Chin (2003), “A Critical Review of Literature on the Hedonic Price Model”, International Journal for Housing Science and Its Applications, 27(2), 145-165.
Cingöz, A.R. & A. Altınay (2010), “İstanbul’da Kapalı Site Konut Fiyatlarının Analizi”, Sosyal Bilimler Dergisi, (2), 129-139.
Colwell, P. & G. Dilmore (1999), “Who Was First? An Examination of an Early Hedonic Study”, Land Economics, 75(4), 620-626.
Coşgun, N. vd. (2011), “Konut Sunumunda Lojman Modelinin Türkiye’deki Gelişimi”, Mimarlık Dergisi, (358), , 17.05.2021.
Court, A.T. (1939), Hedonic Price Indexes: With Automotive Examples. In American Statistical Association, The Dynamics of Automobile Demand (99-117), New York: The General Motors.
Çetintahra, G.E. & E. Çubukçu (2012), “Hedonik Fiyat Modeli İle Konut Fiyatları Üzerine Yapılan Araştırmalar Üzerine Bir Literatür Taraması”, Planlama, TMMOB Şehir Plancıları Odası Yayını, (52), 86-99.
Çiçek, U. & S.A. Hatırlı (2015), “Isparta İlinde Konut Fiyatlarını Etkileyen Faktörlerin Hedonik Fiyat Modeli ile Analizi”, Mehmet Akif Ersoy Üniversitesi SBE Dergisi, 7(13), 98-114.
Day, B. et al. (2003), “What Price Peace? A Comprehensive Approach to The Specification and Estimation of Hedonic Housing Price Models”, Working Paper, The Centre for Social and Economic Research on the Global Environment, University of East Anglia, 1-49.
Goodman, A.C. (1998), “Andrew Court And The Invention of Hedonic Price Analysis”, Journal of Urban Economics, 44(2), 291-298.
Gujarati, D. (2001), Temel Ekonometri, (çev. Ü. Şenesen & G. Günlük-Şenesen), Literatür Yayıncılık, İstanbul.
Gujarati, D. (2016), Örneklerle Ekonometri, (çev. N. Bolatoğlu), BB101 Yayınları, Ankara.
Gündoğmuş, M.E. vd. (2019), “Konutlarda Hedonik Fiyat Modeli Üzerine Bir Literatür İncelemesi”, Ekonomik Yaklaşım, 30(113), 1-18.
Haas, G.C. (1922), “A Statistical Analysis of Farm Sales in Blue Earth County, Minnesota, as a Basis for Farm Land Appraisal”, Faculty and Alumni Dissertations 184329, University of Minnesota, Department of Applied Economics.
Hayrullahoglu, G. et al. (2018), “Estimation of the Hedonic Valuation Model in Housing Markets: The Case of Cukurambar Region in Cankaya District of Ankara Province”, Ecoforum, 7.
Herath, S. & G. Maier (2010), “The Hedonic Price Method in Real Estate and Housing Market Research. A review of the literature”, SRE-Discussion Papers 2010/03, Vienna University of Economics and Business.
Hulten, C. (2003), “Price Hedonics: A Critical Review”, Economic Policy Review, 9(3), 5-15.
Hungria-Gunnelin, R. (2013), “Impact of Number of Bidders on Sale Price of Auctioned Condominium Apartments in Stockholm”, International Real Estate Review, 16(3), 274-295.
Kalkınma Bakanlığı (2017), Orta Vadeli Program 2018-2020, Ankara.
Keleş, R. (2020), Kentleşme Politikası, İmge Kitabevi Yayınları, 17. Baskı, Ankara.
Kınacı, İ. & A. Genç (2002), “Hataları Değişen Varyanslı ve Otokorelasyonlu Lineer Olmayan Regresyonda Parametre Tahmini”, Selçuk Üniversitesi Fen Fakültesi Fen Dergisi, (20), 55-68.
Kördiş, G. vd. (2014), “Antalya’da Konut Fiyatlarını Etkileyen Faktörlerin Hedonik Fiyat Modeli İle Tahmin Edilmesi”, Akdeniz İİBF Dergisi, 14(28) , 103-132.
Kuminoff, N. et al. (2010), “Which Hedonic Models Can We Trust to Recover the Marginal Willingness to Pay for Environmental Amenities?”, Journal of Environmental Economics and Management, 60(3),145-160.
Lancaster, K. (1966), “A New Approach to Consumer Theory”, Journal of Political Economy, 74(2), 132-157.
Malpezzi, S. (2003), “Hedonic Pricing Models: A Selective and Applied Review”, in: T. O’Sullivan & K. Gibb (eds.), Housing Economics and Public Policy, Blackwell Science Ltd, Oxford.
Md Yusof, A. & S. Ismail (2012), “Multiple Regressions in Analysing House Price Variations”, Communications of the IBIMA, 2012, 1-9.
Milli Emlak Genel Müdürlüğü (2007), 2006 Yılı Milli Emlak Genel Müdürlüğü Faaliyet Raporu.
Milli Emlak Genel Müdürlüğü (2021), 2020 Yılı Milli Emlak Genel Müdürlüğü Faaliyet Raporu.
Mousavi, A. et al. (2018), “Assessment the Impact of Women’s Security, Vitality, And Green Space On Majlesi City Land Valuation By Hedonic Price Method (Esfahan Province, Iran)”, Ukrainian Journal of Ecology, 8(3), 203-211.
Mutluer, D. (2008), “Gayrimenkul Fiyatlarının Derlenmesi Ülke Örnekleri ve Türkiye İçin Bir Uygulama”, TISK Akademi, 3(6), 240-278.
Ooi, J.T. et al. (2006), “Price Formation Under Small Numbers Competition: Evidence From Land Auctions in Singapore”, Real Estate Economics, 34(1), 51-76.
Owusu-Ansah, A. (2013), “A Review of Hedonic Pricing Models in Housing Research”, A Compendium of International Real Estate and Construction, 1(1), 17-38.
Reydon, B. et al. (2014), “Determination and Forecast of Agricultural Land Prices”, Nova Economia, 24(2), 389-408.
Ridker, R.G. & J.A. Henning (1967), “The Determinants of Residential Property Prices with Special Reference to Air Pollution”, The Review of Economics and Statistics, 49, 246-257.
Rosen, S. (1974), “Hedonic Prices and Implicit Markets: Product Differentiation in Pure Competition”, Journal of Political Economy, 82(1), 34-55.
Sarıkovanlık, V. vd. (2019), Finans Biliminde Ekonometri Uygulamaları, Kavram, Uygulama, Analiz, Seçkin Yayıncılık, Ankara.
Selim, H. (2009), “Determinants of House Prices in Turkey: Hedonic Regression versus Artificial Neural Network”, Expert Systems with Applications, 36, 2843-2852.
Semiz, Y. & G. Toplu (2019), “Cumhuriyet Döneminde Devlet Tarafından Kurulan İlk Sanayi Kuruluşu Kayseri Sümerbank Bez Fabrikası”, Selçuk Üniversitesi Türkiyat Araştırmaları Dergisi, (45), 29-59.
Shabana, A. et al. (2015) “Housing Valuation of Different Towns Using The Hedonic Model: A Case of Faisalabad City, Pakistan”, Habitat International, 50, 240-249.
Sopranzetti, B.J. (2015), “Hedonic Regression Models”, in: C.F. Lee & J. Lee (eds.), Handbook of Financial Econometrics and Statistics, Springer, New York.
Sümer, K.K. (2006), “White’ın Heteroskedisite Tutarlı Kovaryans Matrisi Tahmini Yoluyla Heteroskedasite Altında Model Tahmini”, Istanbul University Econometrics and Statistics e-Journal, (4), 17-24.
Türkün, A. vd. (2013), Mülk, Mahal, İnsan İstanbul’da Kentsel Dönüşüm, İstanbul Bilgi Üniversitesi Yayınları, İstanbul.
Uğurlar, A. & T.Ö. Eceral (2014), “Ankara’da Mevcut Konut (Mülk ve Kiralık) Piyasasına İlişkin Bir Değerlendirme”, İdeal Kent, 12, 132-159.
Üçdoğruk, Ş . (2001), “İzmir İlinde Emlak Fiyatlarına Etki Eden Faktörler-Hedonik Yaklaşım”, Dokuz Eylül Üniversitesi İktisadi İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 16(2), 149-161.
Vupru, V. & U.K. De (2017), “Hedonic Method in House Pricing Analysis: A Critical Review”, EPRA International Journal of Economic and Business Review, 5(11), 77-85.
Wallace, H.A. (1926), “Comparative Farmland Values in Iowa”, Journal of Land and Public Utility Economics, 2(4), 385-392.
Waugh, F. (1928), “Quality Factors Influencing Vegetable Prices”, Journal of Farm Economics, 10(2), 185-196.
Wen, H. et al. (2005), “Hedonic Price Analysis of Urban Housing: An Empirical Research on Hangzhou China”, Journal of Zhejiang University Science, A(6), 907-914.
Yamak, N. & B. Tanrıöver (2012), “Asimetrik İktisadi Dalgalanmalar: Teori ve Uygulama”, Anadolu University Journal of Social Sciences, 12(2), 17-24.
Yardımcıoğlu. M.D. vd. (2011), “Gayrimenkul Alım Satım İşlemlerinde Vergi Kayıp ve Kaçağı”, Kahramanmaraş Sütçü İmam Üniversitesi İİBF Dergisi, 1(1), 27-56.
Yayar, R. & D. Demir (2014), “Hedonic Estimation of Housing Market Prices in Turkey”, Erciyes Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, (43), 67-82.
Yayar, R. & D. Gül (2014), “Mersin Kent Merkezinde Konut Piyasası Fiyatlarının Hedonik Tahmini”, Anadolu Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, 14(3), 87-99.
Yayar, R. & S. Karaca (2014), “Konut Fiyatlarına Etki Eden Faktörlerin Hedonik Modelle Belirlenmesi TR83 Bölgesi Örneği”, Ege Akademik Bakış, 14(4), 509-518.
Yıldırım-Özcan, K. (2019), “Ankara’nın Batı Koridorundaki Gelişme Bağlamında Törekent Mahallesi’ndeki Konut Özelliklerinin Konut Fiyatlarına Etkisi”, Megaron, 14(2), 279-295.