Rant Etkisinde Zekeriyaköy: Çepere Yönelen Plan, Yatırım ve Kullanıcı Tercihlerine Dair Bir Araştırma

Dönemin temel sektörü olması dolayısıyla tarım sektörüne bağlı olarak iktisat alanında ortaya çıkmış ve gelişmiş olan rant teorileri ve araştırmaları bugün kentsel planlama alanında önemli bir yere sahiptir. Bununla birlikte mevcut çalışmaların ağırlıkla kuramsal tartışmalardan ibaret olduğu ve konuyla ilgili durum çalışmalarının yeterli düzeyde olmadığı gözlenmiştir. Bu makalede rant olgusu, rantı yaratan faktörler ve aktörler kentleşme baskısının çok yüksek olduğu İstanbul’da, üst gelir grubunun yerleşme için tercih ettiği çeper alanlardan biri olan Zekeriyaköy örneği üzerinden ele alınmıştır. Teorik çalışmaların altını çizdiği rant unsurlarından hareketle çalışmada kullanılmak üzere Alan için tanımlanan rant göstergeleri arasında; nüfus artışı, yerleşim alanının büyümesi, altyapının gelişimi, sokak sayısındaki artış, konut tipolojisi ve niteliklerinde değişiklik, arsa ve konut metrekare değerlerinde artış, ulaştırma altyapısının gelişimi yer almaktadır. Alan sakinleriyle yapılan anketler, kurum ve kuruluşların temsilcileriyle yapılan derinlemesine mülakatlar ve alanda yapılan analiz ve gözlemler çalışmanın başlıca kaynaklarını oluşturmuştur. Çalışma bulguları, 1980’lerin ortalarında yetmiş hanelik bir köy yerleşimi olan Zekeriyaköy’ün birkaç on yıl içinde yatayda ve kısmen düşeyde gelişerek büyüdüğüne ve bu büyümede rant olgusunun varlığına dikkat çekmekte, merkezi ve yerel kamu aktörlerinin özellikle ulaşım ve konut alanlarındaki plan, proje ve yatırımları ile, planlarla önü açılan özel sektör yatırımlarına, özellikle de üst gelir grubunu hedefleyen lüks konut projelerine işaret etmektedir. Zekeriyaköy’de rant unsurunu ortaya çıkaran bir diğer olgu 1999 Marmara depreminin ardından İstanbul’un deprem riskli güney bölgelerinde yaşamakta olan bir kesimin kuzeye, deprem güvenlikli alanlara doğru yer değiştirme eğilimleri olmuştur. Bu eğilim; alanda zaten 1990’lardan beri var olan konut geliştirme projeleri, alanın doğa ile iç içe yapısı, kent merkezine yakınlığı ve ulaşım proje ve yatırımları gibi etkenlerle birleştiğinde, özellikle üst gelir grubu için çekici bir unsur haline gelmiştir. Dolayısıyla, hedef kitleye bağlı olarak konut tiplerinde ve özelliklerinde ortaya çıkan değişiklik de sözü edilen rantın sebepleri arasındadır. Zekeriyaköy’deki değer artışları, alanın kent merkezine göre konumu bağlamında değerlendirildiğinde “farklılık rantı”na örnek gösterilebilirken, parsellerin yatırımcılarına toprakların bugünkü piyasa değerleri bağlamında artı-değer yaratması açısından “tekel rantı”nın niteliklerini sergilemektedir. Bununla birlikte söz konusu değer artışları, alan sakinlerinde, mülklerini satma ya da kiralama eğilimi yaratmamaktadır.

Zekeriyaköy Under Rental Impact: A Research on Plan, Investment and User Preferences at the Periphery

As the basic sector of the period, rent theories and research findings that have emerged in the field of economics have an important place in urban planning today. However, it has been observed that current studies consist mainly of theoretical debates and that there are insufficient case studies available. In this article, the phenomenon of rent, factors that create rent and the actors involved are discussed in the context of Zekeriyaköy, a peripheric area preferred by Istanbul’s upper income group where urbanization pressure is high. The indicators of rent used in this study are based on the rent elements emphasized by theoretical studies, including population growth, settlement area growth, infrastructure development, increase in the number of streets, changing housing typology and qualities, increase in land and residential square meter values and development of transportation infrastructure. Resident surveys, interviews with representatives of institutions and organizations, and analysis of observations in the field were the main sources. The findings indicate that Zekeriyaköy, originally a settlement of seventy households in the mid-1980s, has grown largely horizontally over a few decades, and the presence of a rent effect in this growth. The findings stress private sector investments, particularly luxury housing projects. Another phenomenon revealing the rent element in Zekeriyaköy is the tendency to move to earthquake-safe areas in the north, following the 1999 Marmara earthquake. This trend has become an attractive element, especially for the upper income group, regarding the housing development projects, the nature of the area, its proximity to the city center and transportation projects and investments. Therefore, the change in housing types and properties relative to the target audience is among the reasons for the rent. When value increases in Zekeriyaköy are evaluated in the context of location, relative to the city center, an example of “difference rent” can be shown. The area demonstrates the characteristics of the “monopoly rent”, in creating surplus value for the investors of the parcels in the context of current market values. Those value increases have not appeared to create an intention to sell or rent property amongst the existing inhabitants of the neighborhood.

PDF

___

Aydemir, Ş., Erkonak Aydemir, S., Şen Beyazlı, D., Ökten, N., Öksüz, A. M., Sancar, C., Özyaba, M., Aydın Türk, Y. (2004). Kentsel Alanların Planlanması ve Tasarımı. Trabzon: Akademi Kitabevi.
Ataselim, M. (2007, 4 Eylül). Ne borsa ne bono şampiyon konut!. arsiv.sabah. com. Bu Projeler İstanbul’u Rahatlatacak. (2011, 29 Kasım). Milliyet.
Cansen, E., (2002, 20 Mart). Ele giden firmalar. www.hurriyet.com
Cansen, E., (2012, 25 Şubat). İstanbul’un taşı toprağı ranttır. www.hurriyet. com
Çelik, K. (2007). Tarım Topraklarının Kentsel Arsa Olarak İmara Açılmasının Getirmiş Olduğu Sorunlar. Ankara: TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası 11. Türkiye Harita Kurultayı.
Evans, A. W., (1999). On minimum rents: Part 2, a modern interpretation. Urban Studies, 36, 2305.
Harvey, D., (1974). Class-Monopoly Rent, Finance Capital and The Urban Revolution. Regional Studies, 8, 239-255.
Harvey, D., (2015). Sermayenin Sınırları. Utku Balaban (Çev.). İstanbul: Yazılama. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Şehir Planlama Müdürlüğü, (2003). 1/5000 Ölçekli Zekeriyaköy – Uskumruköy Bölgesi Koruma Amaçlı Nazım İmar Planı.
Jaèger, J., (2003). Urban land theory: A regulationist perspective. International Journal of Urban and Regional Research, 27, 233-249.
Karayalçın, M., (2010). Konut Bunalımı, Kent Rantları ve Proje Muhafızları. Ankara: İmge Kitabevi.
Karasu, M. A., (2010). Kentsel Rant, İmar Planları ve Siyasi Yozlaşma. Toprak Mülkiyeti Sempozyumu, Dü. Sonay Bayramoğlu Özuğurlu). Ankara: Memleket Yayınları.
Keleş. R., vd. (1999). Kentsel Toprak Rantının Kamuya Kazandırılması. Ankara: Öteki Yayınevi.
Keleş, R., Mengi, A. (2014). İmar Hukukuna Giriş. Ankara: İmge.
Keleş, R., (2015). 100 Soruda Türkiye’de Kentleşme, Konut ve Gecekondu. İstanbul: Cem Yayınevi. (Dü. Bülent Eryılmaz)
Krätke, S., (2014). Cities in Contemporary Capitalism. Internatıonal Journal of Urban and Regional Research, 28, 5, 1660-77.
Küçük, M. (2012, 09 Eylül). 1 Saatlik Yol 5 Dakikaya İndi. www.hurriyet.com. tr
Lipietz, A., (1985). A Marxist Approach to Urban Ground Rent. BALL (ed.). Land Rent, Housing and the Planning System, Croom Helm, London.
Sarıyer Belediyesi. (2003). 1/1.000 Ölçekli Sarıyer, Uskumruköy – Zekeriyaköy Mevkii Koruma Amaçlı İmar Planı Plan Notları. İstanbul: Sarıyer Belediyesi.
Scott, A. J., (1976). Land and Land Rent: An Interpretative Review of the French Literature. Progress ın Geography, 9, 102-45.
Şengül, T., (2001). Kentsel Çelişki ve Siyaset. İstanbul: Demokrasi Kitaplığı.
Tekeli, İ., (1991). Kent Planlaması Konuşmaları. Ankara: TMMOB Yayınları.
Toplu Konut İdaresi Başkanlığı. (2013). İstanbul İli, Sarıyer İlçesi, Zekeriyaköy Toplu Konut Alanı – 1/5.000 Ölçekli Koruma Amaçlı Nazım İmar Planı ve 1/1.000 Ölçekli Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı Açıklama Raporu. İstanbul: Toplu Konut İdaresi Başkanlığı.
Turan, M., (2009). Türkiye’de Kentsel Rant. Ankara: Tan Kitabevi. Üstünel, Prof. Dr. B., (2001). Ekonominin Temelleri. İstanbul: Dünya Yayınları.
Yurtsever, H., (2010). Rantın Vergilendirilmesi. (Toprak Mülkiyeti Sempozyumu, Dü. Sonay Bayramoğlu Özuğurlu). Ankara: Memleket Yayınları.
URL - 1: Google Earth Hava Fotoğrafları, (Erişim tarihi: 2016 - 2019)
URL - 2: www.esosyo.com, (Erişim tarihi: 18 Temmuz 2019)
URL - 3: https://www.sariyerposta.com, (Erişim tarihi 06 Ağustos 2018)
URL - 4: http://www.nufusu.com/il/istanbul-nufusu, (Erişim tarihi: Haziran, 2017)
URL - 5: https://ebelediye.sariyer.bel.tr/DIGIKENTEBELEDIYE/faces/ page/rayic.jsp, (Erişim tarihi: Kasım, 2018)
URL – 6 http://sariyer.bel.tr/ckuploads/ckfiles/SKEP3. pdf?time=1556286548382, (Erişim tarihi: 21 Nisan 2020)
Görüşme 1 – 15 Haziran 2016.
Görüşme 2 – 22 Mayıs 2017.
Görüşme 3 – 23 Mayıs 2017.
Görüşme 4 – 22 Haziran 2017.
Görüşme 5 – 22 Haziran 2017.