Isparta İlinde Konut Fiyatlarını Etkileyen Faktörlerin Hedonik Fiyat Modeli İle Analizi - Factors Affecting Housing Prices In Isparta Analysis Using Hedonic Price Model

Öz Konut heterojen bir maldır ve birçok özelliği içinde barındırmaktadır. Bu çalışmada Isparta İlinde konutun sahip olduğu farklı özelliklerin konutun fiyatını ne derece etkilediği hedonik fiyat modeli ile tahmin edilmiştir. Isparta Belediye’sinin kayıtlarına göre, 2012 yılı Ekim ayı itibarıyla, Isparta İli kent merkezinde 44 mahallede toplam 78.492 adet konut bulunmaktadır. Örneklem hacmi, gayeli örneklem yöntemine göre hesaplanmış ve bu bağlamda 368 hanehalkı ile anket görüşmesi yapılmasının Isparta il merkezini temsil edeceği kabul edilmiştir. Model log-lin formunda oluşturulmuş ve değişen varyansı sınamak için White Testi uygulanmıştır. Modelde, 26 bağımsız değişken kullanılmış ve bunlardan 13 tanesi istatistiksel olarak 0,01 önem düzeyinde anlamlı bulunmuştur. Tahmin sonuçlarına göre, konutun fiyatını etkileyen en önemli unsurlar; şehir merkezine uzaklık, hava kirliliği, konutun muhiti, konutun yaşı, konutun büyüklüğü, oda sayısı, kaloriferli olması, otoparkının olması ve güney cephede olması olarak belirlenmiştir.

Anahtar Kelimeler:

Konut Piyasası, Konut Fiyatı, Hedonizm, Hedonik Fiyat, Hedonik Fiyat Modeli

PDF

___

Arıkan, Fatma E (2008), Ev Kiralarını Etkileyen Faktörlerin Hedonik Fiyat Yöntemi ile Belirlenmesi, Yayımlanmamış Yüksek Lisans Tezi, Marmara Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, İstanbul.

Bartik, Timothy J (1987), “The Estimation of Demand Parameters in Hedonic Price Models”, The Journal of Political Economy, Cilt.1, Sayı.95, (81-88).

Başlevent, Cem ve Şahinkaya, Hande (2010), Estimation of Apertment Prices in Turkey: Regional Differences and Some Specification Issues, October 4, Available at SSRN: Erişim Tarihi: 2013, http://ssrn.com/abstract=1687052

Can, A. Megbolugbe (1997), “Spatial Dependence and House Price Index Construction”, Journal of Real Estate Finance and Economics, Sayı.14.

Cingöz, Ayda Rona A. A. (2011), Hedonik Talep Teorisi Çerçevesinde Bir Fiyatlandırma Örneği, Yayımlanmamış Doktora Tezi, İstanbul Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, İstanbul.

Cohen, Jeffrey and Coughlin, P. Cletus, C. (2005), “Airport-Related Noise, Proximity, and Housing Prices in Atlanta”, Federal Reserve Bank of St. Louis Working Paper.

Colwell, Peter F. and Dilmore, Gene (1999), “Who Was First? An Examination Of An Early Hedonic Study”, Land Economics, Cilt.4, Sayı.4, (620-626).

Espey, Molly, Owusu, Kwame and Edusei, C. (2001), Neighborhood Parks and Residential Property Values in Greenville, South Carolina. Department of Agricultural and Applied Economics, Clemson University.

Epple, Dennis (1987), “Hedonic Prices and Implicit Markets: Estimating Demand and Supply Functions for Differentiated Products”, Journal of Political Economy, Sayı.95.

Geoghegan, Jacqueline, Wainger, Lisa and Bockstael, Nancy, E. (1997), Spatial Landscape Indices in a Hedonic Framework: An Ecological Economics Analysis Using GIS. Ecological Economics, Sayı.23, Cilt.3.

Griliches, Zui (1961), “Hedonic Price Indexes for Automobiles: An Econometric Analysis of Quality Change”, Government Price Statistics, Hearings, U. S. Congress, Joint Economic Commitee, (173-196).

Goodman, Allen. C. (1978), “Hedonic Prices, Price Indices And Housing Markets”, Journal Of Urban Economics, Erişim Tarihi: 2012 http://www.econ.wayne.edu/agoodman/research/PUBS/ jue_10_78.pdf

Gordon, Robert J. (1973), The Measurement of Durable Goods Prices, NBER, mimeo.

Gülcü, Yunus (2010), Isparta İlinde Doğalgaz Kullanımını Etkileyen Sosyo-Ekonomik Faktörlerin Analizi, Yayımlanmamış Yüksek Lisans Tezi, Süleyman Demirel Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, Isparta.

Gündoğdu, Özge (2011), Sosyo-Ekonomik ve Mekânsal Değişkenlerin Hanehalkı Kira Harcamaları Üzerine Etkilerinin Hedonik Fiyat Fonksiyonu İle Tahmin Edilmesi, Yayımlanmamış Yüksek Lisans Tezi, Süleyman Demirel Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, Isparta.

Hidano, Nibaru (2002), The Economic Valuation of the Environment and Public Policy: A Hedonic Approach, Edvard Elgar, Massachusetts.

Hurma, Harun (2007), Çevre Kalitesinin Tarımsal Arazi Değeri Üzerine Etkilerinin Analizi: Trakya Örneği, Yayımlanmamış Doktora Tezi, Namık Kemal Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, Tekirdağ.

İnci, Mustafa (2008), “Emlak Piyasasında Talebe Etki Eden Faktörler: Muğla İçin Hedonik Fiyatlandırma Modeli”, Yayımlanmamış Yüksek Lisans Tezi, Muğla Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, Muğla.

Jud, G. Donald (1983), “Real Estate Brokers and the Market for Residential Housing”. American Real Estate and Urban Economics Association Journal, Vol.11, No:1.

Kain, John F. and Quigley, James M. (1970), “Measuring the Value of Housing Quality”, Journal of the American Statistical Association,Sayı.330, Cilt.65, (45-123).

Kaya, Aslı (2012), Türkiye’de Konut Fiyatlarını Etkileyen Faktörlerin Hedonik Fiyat Modeli İle Belirlenmesi, Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası, İstatistik Genel Müdürlüğü, Uzmanlık Yeterlilik Tezi, Ankara.

Kranz, Daniel F. and Hon, T. Mark (2006), “A Cross Section Analysis of the Income Elasticity of Housing Demand in Spain: Is There a Real Estate Bubble”, J Real Estate Finan Econ, Sayı.32, (449-470), DOI 10. 1007/s11146-006-6962-9.

Lancester, Kelvin (1966), “A New Approach to Consumer Theory”, The Journal of Political Economy, Sayı.74, (132-157).

Macedo, Richard (1996), “Hedonic Price Models With Spatial Effects: an Application to the Housing Market of Belo Horizonte, Brazil”, Revista Brasileira de Economia, Sayı.29, Cilt.3.

Meese, Richard and Wallace, Nancy; (1991), "The Construction of Residential Housing Price Indices: A Comparison of Repeat-Sales, Hedonic-Regression, and Hybrid Approaches", Journal of Real Estate Finance and Economics, Vol. 14.

Mcclelland, Gory H., Schulze, William and Hurd, Brian (1990), The Effect of Risk Beliefs on Property values: A Case Study of Hazardous Waste Site. Risk Analysis, Vol:10.

Negash, Zigo S. (2010), “Modeling Hedonik Real Estate Price for Small Family Houses in Addis Ababa”, Division of Building and Real Estate Economics Department of Real Estate and Construction Management Royal Instıtue of Thecnology, Stockholm.

Özkan, Gülgün ve Yalpır, Şükran (2005), Taşınmaza Ekonomik Bakış ve Değerlendirilmesi, TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası 10. Türkiye Harita Bilimsel ve Teknik Kurultayı, Ankara.

Palmquist, Raymond B. (1984), “Estimating the Demand for the Characteristics of Housing”, Review of Economics and Statistics, Sayı.66. Cilt.3.

Palmquist Raymond. B. (2005), Property Value Models”, Handbook of Environmental Economics, Vol.2, Amsterdam.

Parmeter, Christopher F. (2006), “Two-Tier Frontier and Generalized Kernel Estimation of Hedonic Price Indices”, Submitted in partial fullment of the requirements for the degree of Doctor of Philosophy in Economics in the Graduate School of Binghamton University State University of New York.

Paterson, Robert W. and Boyle, Kevin. J. (2002), Out of Sight, Out of Mind? Using GIS to Incorporate Visibility in Hedonic Property Value Models. Land Economics, Volume 78, Number 3, 1 August.

Ridker, Ronald G. and Henning, John A. (1967), “The Determinants of Residential Property Values with Special Reference to Air Pollution”, The Review of Economics and Statistics, Sayı.49, (148-186).

Rosen, Shervin (1974), “Hedonic Prices and Implict Markets: Product Differentiation in Pure Competition”, The Journal of Political Economy, Vol. 82, Issue 1, (34-55).

Shimizu, Chihiro; Takatsuji, Hidoeki and Ono, Hiraya (2010), Structural And Temporal Changes In The

Housing Market And Hedonic Housing Price Indices: A Case Of The Previously Owned Condominium

Market In The Tokyo Metropolitan Area. International Journal Of Housing Markets and Analysis,

Sayı.4, Cilt.3, (351-368), Erişim Tarihi: 2012,

http://www.emeraldinsight.com/journals.htm?articleid=1886398&sho w=abstract

Selim, Sibel (2008), “Determinants of House Prices in Turkey: A Hedonic Regresion Model”, Doğuş Üniversitesi Dergisi, Sayı.9, Cilt.1.

Sohngen, Brent (2000), The Value Of Open Space And Agricultural Land To Rural Non Farm Residents.

Straszheim, Mahlan R. (1973), “Estimation of the Demand for Urban Housing Services From Household Interview Data”, Review of Economics and Statistics, Sayı.55.

Ustaoğlu, Eda (2003), “Hedonic Price Analysis of Offıce Rents: A Case Study of the Offıce Market in Ankara”, Yayımlanmamış Yüksek Lisans Tezi, A Thesis Submitted to the Graduate School of Social Sciences of Middle East Technical University, Ankara.

Üçdoğruk, Şenay (2001), “İzmir İlinde Emlak Fiyatlarına Etki Eden Faktörler”, D.E.Ü., İ.İ.B.F.Dergisi, Cilt:16, Sayı:2.

Wilhelmsson, Mats (2002), “Household Expenditure Patterns for Housing Attributes: A Linear Expenditure System With Hedonic Prices”. Journal of Housing Economics, Sayı.11.

Yang, Ziheng (2000), “An Application of the Hedonic Price Model With Uncertain Attribute: The Case of the People's Republic of China” Property Management, MCB University Press, Sayı.19, Cilt1.

Yankaya, Uğur (2004), “Modeling the Impacts of İzmir Subway on the Value of Residental Property Using Hedonic Model”, A Dissentation Submitted to the Graduate School in Partial Fulfillment of the Requirements for the Degree of Master of City Planning, İzmir İnstitue of Thecnology.