Mersin Kent Merkezinde Konut Piyasası Fiyatlarının Hedonik Tahmini

Hedonik fiyat modeli heterojen bir malın özelliklerinin fiyat üzerindeki etkisini araştırmak amacıyla kullanılır. Bu model, heterojen bir malın fiyatının, onu oluşturan farklı özelliklerden her birinin marjinal fiyatının toplamından oluştuğunu varsaymaktadır. Bu varsayım doğrultusunda yapılan çalışmada, Mersin kent merkezinde bulunan apartman dairelerinin fiyatını etkileyen faktörlerin belirlenmesi amaçlanmıştır. Top�- lam 739 apartman dairesine ait veriler emlakçılarla yüz yüze görüşme tekniği ile elde edilmiştir. Araştırmada, doğrusal, yarı ve tam logaritmik regresyon modelleri denenmiştir. Tahmin modellerine ait değişkenlerin katsayılarının işaretleri teorik beklentiyle uyumlu bulunmuştur. Model sonuçlarına göre, konutun kullanım alanı, mutfak büyüklüğü, pazara uzaklık, banyo sayısı, garaj, merkezi uydu sistemi, özel güvenlik ve asansör sayısı değişkenlerinin konut fiyatlarını artırdığı belirlenmiştir. Konutun bahçeye sahip olması, site içinde olması, toplu taşıma araçlarına uzak olması ve eski olması ise konut fiyatlarını azalttığı bulunmuştur.

Anahtar Kelimeler:

Konut Fiyatları, Hedonik Fiyatlama Modeli, Konut Piyasası, Mersin

Hedonic Estimation of Housing Market Prices in Mersin City Center

Hedonic price model has been used for the purpose of analyzing the effect of heterogeneous good’s features upon the price. This model assumes that price of a heterogeneous good has been determined through the total of marginal price of each different features creating itself. In the study carried out in accordance with this assumption, there has been aimed to determine the factors that affect the price of flats in the city center of Mersin. Data of totally 739 flats have been obtained with face-to-face interview method with estate agents. Linear, semi and full logarithmic regression models have been tried out in the research. Coefficient indicators of the variables that belong to estimation models have been found consistent with the theoretical expectation. According to the results of the model the variables of usage area of the flat, kitchen size, distance to bazaar, number of bathrooms, garage, central satellite system, private security and number of elevators have increased the prices of housing. It has also been noticed that house’s having a garden, being within a housing estate, being away from the public transportation vehicles and being old have decreased the price of housing.

Keywords:

Housing Prices, Hedonic Pricing Model, Housing Market, Mersin,

PDF

___

Alakbar, A. (2007). Hedonik Fiyatlandırma Modeli ve Türkiye Binek Araba Sektörü Üzerine Bir Uygulama. (Yayınlanmamış doktora tezi). Yıldız Teknik Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, İstanbul.
Arcan, E.F. ve Evci, F. (1999). Mimari Tasarıma Yaklaşım (2. Baskı).İstanbul: Tasarım Yayın Grubu.
Arıkan, F.E. (2008). Ev Kiralarını Etkileyen Faktörlerin Hedonik Fiyat Yöntemi İle Belirlenmesi. (Yayınlanmamış yüksek lisans tezi). Marmara Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, İstanbul.
Asteriou, D. (2006). Applied Econometrics: A Modern Approach Using EViews and Microfit. New York: Palgrave Macmillan.
Aydın, S. (2003). Türkiye’de Konut Sorununun Ekonomik Boyutları. (Yayınlanmamış doktora tezi). Ankara Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, Ankara.
Ayvaz, Ö. (2002). Emlak Fiyatlarının Hedonik Model ile Araştırılması: İzmir Örneği. (Yayınlanmamış yüksek lisans tezi). Dokuz Eylül Üniversitesi Sosyal bilimler Enstitüsü, İzmir.
Baldemir, E., Kesbiç, C.Y. ve İnci, M. (2007). Emlak Piyasasında Hedonik Talep Parametrelerinin Tahminlenmesi (Muğla Örneği). 8. Türkiye Ekonometri ve İstatistik Kongresi 24-25 Mayıs, İnönü Üniversitesi, Malatya.
Baldemir, E.,Kebiç, Y. ve İnci, M. (2008). Estimating Hedonic Demand Parameters in Real Estate Market: The Case of Muğla. Muğla Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, 20(1), 41–66.
Boyacıgil, O. (2003). Hedonic Pricing Yönteminin İskenderun Kenti Örneğinde Uygulanması. (Yayınlanmamış yüksek lisans tezi). Çukurova Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü, Adana.
Goodman, A.C. (1978). Hedonic Prices, Price Indices and Housing Markets. Journal of Urban Economics, 5(4), 471-484.
Greene, W. H. (2003). Econometric Analysis. Fifth edition, New Jersey: Prentice-Hall.
Hai, Z., Sheng, H. ve Xiao, Y. (2005). Hedonic Price Analysis of Urban Housing: An Empirical Research on Hangzhou. Journal of Zhejiang University Science A, 6(8), 907–914.
Harding, J.P., Knight, J.R. and Sirmans, C.F. (2003). Estimating Bargaining Effects in Hedonic Models: Evidence from the Housing Market. Real Estate Economics, 31(4): 601–622.
Hirschman, E.C.,Holbrook, M.B. (1982).Hedonic- Consumption: Emerging Concepts, Methods and Propositions. Journal of Marketing, 46(3), 92-101.
İnci, M. (2008). Emlak Piyasasında Talebe Etki Eden Faktörler: Muğla İçin Hedonik Fiyatlandırma Modeli Uygulaması. (Yayınlanmamış yüksek lisans tezi). Muğla Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, Muğla.
Kain, J. F. ve Quigley, J.M. (1970). Measuring the Value of Housing Quality. Journalof the American Statistical Association, 65(330), 532–548. Doi: 10.1080/01621459.1970.10481102.
Kaya, A. (2012). Türkiye’de Konut Fiyatlarını Etkileyen Faktörlerin Hedonik Fiyat Modeli ile Belirlenmesi. Uzmanlık Yeterlilik Tezi, Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası İstatistik Genel Müdürlüğü, Ankara. (Web adresi: http://www.tcmb.gov.tr/kutuphane/TURKCE/tezler/aslikaya.pdf , Erişim tarihi: 19.06.2013).
Lancester, K.J. (1966). A New Approach to Consumer Theory. The Journal of Political Economy, 74(2), 132–157.
Martins- Filho, C. ve Bin, O. (2005). Estimation of Hedonic Price Functions via Additive Nonparametric Regression. Empirical Economics, 30, 93–114. Doi:10.1007/s00181-004-0224-6
Maurer, R.,Pitzer, M. ve Sebastian, S. (2004). Hedonic Price Indices for the Paris Housing Market. Allgemeines Statistisches Archiv, 88, 303–326.
Pulat, G. (1992). Dar Gelirli Kentlilerin Konut Sorunu ve Soruna Sosyal İçerikli Mekânsal Çözüm Arayışları. Ankara: Batı-Kent Konut Üretim Yapı Kooperatifleri Birliği Yayını, Volkan Matbaacılık.
Rona, A. ve Altınay Cingöz, A. (2010). İstanbul’da Kapalı Site Konut Fiyatlarının Analizi. Sosyal Bilimler Dergisi, 2010(2), 129-139.
Rosen, S. (1974). Hedonic Prices and Implicit Markets: Product Differentiation in Pure Competition. Journal of Political Economy, 8(1), 34–55.
Rosen, S. (1976). A Theory of Life Earnings. The Journal of Political Economy, Part 2: Essays in Labor Economics in Hanor of H. Gregglewis, 84(4): 45–67.
Saner, E. (2008). Türkiye’de Konut Piyasasının Belirleyicileri: Ampirik Bir Uygulama. (Yayınlanmamış yüksek lisans tezi). Zonguldak Karaelmas Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, Zonguldak.
Selim, S. (2008). Türkiye’de Konut Fiyatlarının Belirleyicileri: Hedonik Regresyon Modeli. Doğuş Üniversitesi Dergisi, 9(1), 65–76.
Selim, H. (2009). Determinants of House Prices in Turkey: Hedonic Regression versus Artificial Neural Network. Expert Systems with Applications, 36(2009): 2843–2852.
Spangenberg, E.R.,Voss, K.E. ve Crowley, A.E. (1997). Measuring the Hedonic and Utilitarian Dimensions of Attitude: A Generally Applicable Scale. Advances in Consumer Research,24, 235–241. (Web adresi: http://www.acrwebsite.org/search/view- conference-proceedings.aspx?Id=8048, Erişim tarihi: 19.11.2012).
Tekeli, İ. (1996). Türkiye’de Yaşamda ve Yazında Konut Sorununun Gelişimi. Ankara: TOKİ Başkanlığı, Konut Araştırmaları Dizisi No:2.
Toda, Y. ve Nozdrina, N.N. (2004). The Spatial Distribution of the Apartment Prices in Moscow in 2002: Hedonic Estimation From Micro Data. ENHR Conference July 2nd-6th, Cambridge.
Tse, Raymond Y.C. (2002). Estimating Neighborhood Affects in House Prices: Towards a New Hedonic Model Approach. Urban Studies, 39(7): 1165-1180. Doi: 10.1080/00420980220135545.
Üçdoğruk, Ş. (2001). İzmir İlinde Emlak Fiyatlarını Etki Eden Faktörler: Hedonik Yaklaşım. Dokuz Eylül Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi,16(2), 149–161.
Wen, H. Z., Lu, J.F. ve Lin, L. (2004). An Improved Method of Real Estate Evaluation Based on Hedonic Price Model. In proceeding of: Engineering Management Conference, 2004. Proceedings. 2004 IEEE International, Volume: 3.
Yankaya, U. (2004). Modeling the Impacts of Izmir Subway on the Values of Residential Property Using Hedonic Price Model. (Unpublished master thesis). İzmir Institute of Technology, İzmir.
Yankaya, U. ve Çelik, M. (2005). İzmir Metrosunun Konut Fiyatları Üzerindeki Etkilerinin Hedonik Fiyat Yöntemi İle Modellenmesi. Dokuz Eylül Üniversitesi İ.İ.B.F. Dergisi, 20(2), 61–79.